住宅ローン減税とふるさと納税の意外な関係とは……

自宅を購入する際、大きな後押しとなる「住宅ローン減税」

数百万円もお得に家が買える?と考えがちですが、そこには様々な細かい条件が……。知ってるようで知らない住宅ローン減税の実態とは?日米で公認会計士の資格を持つ森井じゅんさんに詳しくお聞きしました。

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住宅ローン減税制度というのは?

住宅ローン減税は、正確には「住宅借入金等特別控除」といい、個人が住宅ローン等を利用して家を購入したり特定の改修工事を行ったりした場合に、一定の要件を満たせば所得税や住民税が控除され、税金負担が軽くなるというものです。

控除の内容や期間は、いつ居住を開始したかにより異なります。現在居住を開始した場合、ざっくり言うと、今年以降10年間、年末の住宅ローン残高の1%が、その年の所得税または住民税から控除されます。つまり、ローン残高の1%にあたる税金が安くなるのです。

具体的にいくら控除になるかについては、住宅の性能や購入時の消費税、住宅ローンの年末残高、所得税額や住民税額などにより変わってきます。

例えば、今年居住を開始し、この制度を最大限利用することを考えてみましょう。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅という、いわゆる「認定住宅」を法人等から新築または取得し、消費税を支払ったケースで、住宅ローン年末残高・税額共に控除を最大限利用できる額であった場合、1年間50万円の控除が可能です。つまり、10年間で500万円、税金負担を軽減することができるのです。

住宅ローン控除は、住宅購入時の金利負担の軽減の側面もありますが、とらえ方によっては、500万円引きで家が買えるとも考えられるかもしれませんね。

住宅ローン減税できる条件は?

住宅ローン控除を利用できる要件は細かく定められています。例えば、新築または取得した日から6カ月以内に入居開始し年末まで引き続き居住していることや、ローンの返済期間が10年以上であること、といった期間的な要件があります。また、床面積が50平方メートル以上であること、その床面積の2分の1以上が自己の居住用であることといった要件もあります。

中古住宅の取得等の場合には、築年数や耐震基準などの要件があり、さらに、生計を一にする親族等からの取得は対象外です。

ちなみに、控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超えている場合には控除は受けられません。金融機関等からの住宅ローンが対象であり、親族や知人からの借入金は対象外となります。取得等の年の前2年、後2年の合計5年間に譲渡所得の特例等の利用がある場合にも控除は利用できませんのでご注意ください。

それぞれの要件の判断基準も非常に詳細です。住宅ローン控除を利用したいと考えた場合には、事前にしっかり確認しましょう。

実際いくらぐらい戻ってくるんでしょうか?

上でも触れましたが、控除限度額は認定住宅の場合一年で50万円、最大10年利用し合計500万円になります。控除額は年末のローン残高の1%ですから、50万円の控除を受けるためには、各年年末に5千万円以上のローン残高が必要です。

認定住宅以外の一般住宅では、最大控除額は毎年40万円、10年で400万円です。これも同様、最大限の利用を考えると各年末に4千万円以上のローン残高となります。

これらは、法人等から新築または取得した場合、つまり消費税がかかる「特定取得」というケースの控除額になります。個人から購入した場合などでは、消費税がかかっていないため特定取得には該当しません。この場合には、認定住宅で控除限度が年30万円、一般住宅で20万円となります。

また、住宅ローン控除はあくまでも減税です。つまり、納めるべき所得税や住民税がない場合には、控除できるものがなく、戻ってくるものもありません。

住宅ローン控除はまず所得税に適用され、所得税から引ききれなかった住宅ローン控除枠は一定の範囲内で住民税に適用されます。取得条件等によりますが、最大136,500円です。

ざっくりと試算してみましょう。

たとえば、年収500万円独身の方の所得税は約14万円です。この方が住宅ローンを組み、一般住宅を不動産会社から購入したとします。年末ローン残高は2000万円としましょう。この場合、最大控除額は今年20万円です。源泉徴収をされている場合には、この14万円は確定申告により還付されるか、年末調整により年末のお給料の手取りが増える事になります。

引ききれなかった約6万円は住民税の減少になります。住民税は一般的に天引きのため、このケースでは、翌年の6月以降のお給料の手取りが月5000円程度増える形になります。

一方、同様のケースで、年末の住宅ローン残高が3000万円だったとします。最大控除額は30万円です。この場合、源泉徴収された所得税14万円は、上記と同様、確定申告による還付か年末調整による年末の手取り増加になります。引ききれなかった住宅ローン控除枠は16万円です。一方、住民税の控除可能額は136,500円ですので枠を使い切ることができません。

ご自身の状況ではどのくらいの枠が利用可能なのか、これまでの所得税・住民税の納付金額などをもとに確認してみて下さい。

夫婦でそれぞれ住宅ローンが組めるとか……そのメリット・デメリットは?

夫婦で住宅ローンを組む場合には複数の方法があり、メリットや注意点も様々ですが、ここでは、住宅ローン控除の利用という点からお話します。

上でご説明したように、収入によっては一人で住宅ローン控除を最大限利用できない可能性もあります。夫婦共働きであればそれぞれが住宅ローン控除を受ける事で家族として最大限の利用が可能になります。

しかし、夫婦の一方が育児等で仕事を辞める、又は転職するなどして収入が減少した場合には住宅ローン控除枠を使えなくなることもあるかもしれません。また、収入のある側が2人分の返済を負担する場合には、贈与とみなされ贈与税の対象となる可能性もあるので注意が必要です。

住宅ローン控除を受けていると「ふるさと納税」の金額が変わる?

ふるさと納税は、自己負担2000円で特産品を受け取ることができる、と言われる制度ですが、一言で言えば寄付金控除の制度です。自分で選んだ自治体に寄附した金額のうち、上限の範囲内で、2000円を超える金額については税金負担が小さくなるという制度です。

また、住宅ローン控除もふるさと納税も同じ税からの控除であるため、年収が低い場合やそのほかの控除などの影響で、控除しきれなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、ふるさと納税の適用方法によっても注意が必要です。ふるさと納税で寄付金控除を受ける手続きは2種類あります。所得税と住民税から控除を受ける確定申告と、住民税のみから控除する「ワンストップ特例」です。

ところで、住宅ローン控除は、2年目以降は年末調整で会社が対応してくれますが、1年目は確定申告を行う必要があります。つまり、住宅ローン控除1年目は、ふるさと納税の手続としてワンストップ特例は利用できず、所得税の計算に影響するのです。

確定申告により住宅ローン控除とふるさと納税を利用するとどうなるでしょうか。所得税の申告上、住宅ローンは税額控除であり、ふるさと納税は所得控除です。簡単に言うと、計算上ふるさと納税が先に適用されるのです。具体的な流れとして、ふるさと納税の適用により、税金計算のベースとなる所得が計算されます。そこから税額が計算され、住宅ローン控除が適用されます。その後、住民税の計算において、引ききれなかった住宅ローン控除とふるさと納税の寄付金控除が適用されます。

つまり、ふるさと納税の確定申告を行う事で、住宅ローンの控除可能額に影響する可能性があるのです。

住宅ローン控除1年目には、ふるさと納税との併用の面も含め、書類作成など煩雑な手続きも多いです。しっかりシミュレーションと準備を行いましょう。

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