不動産投資のリスクについて考える

城山剣吾

2020.04.24.(金)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール 講師の城山剣吾です。

新型コロナショックと不動産投資

2020年に入ってから新型コロナウィルスが世界的に拡大し、国内ではコンサートやイベントなどの興行自粛や小中学校の休校、また各企業にもテレワークが積極的に取り入れられたりと、様々な施策が出されています。
これらの動きに伴い経済も急激に落ち込み、飲食店や観光業、旅館業などの業種はダイレクトに影響を受け、死活問題に発展している方も少なくありません。

この様な状況の中、不動産投資にはどの様な影響が出てくるでしょうか?
そこで今回は、世間を騒がせている新型コロナショックを中心に、不動産投資におけるリスクと回避方法について解説します。

新型コロナショックによる不動産投資の影響

ではさっそく、新型コロナショックによる不動産投資の影響について考えてみましょう。
まず賃貸市場ですが、入居中の部屋についてはダイレクトな影響は受けにくい傾向になるでしょう。
入居者の方からすれば、特別な理由がない限り引越しを控える方向になるため、退去が出にくくなるからです。
逆に入居募集中の部屋については、空室が長期化する可能性があるので、正念場となるでしょう。

いっぽう売買市場については、新型コロナウィルスが終息せずに長期化した場合、影響が出てくる可能性があります。経済が落ち込んで不景気になると借入の返済が厳しくなり、自宅や収益物件を売却しなければならなくなるケースが増え、やがて売買市場に出てくるためです。
また、このケースの場合は早期に売却したいため、販売価格も低く設定される傾向になります。

経済活動としては決して良い状況とは言えませんが、不動産投資家にとっては新規物件購入の機会に繋がることにもなる可能性があります。

不動産投資のリスクを軽減するには

今回は新型コロナショックによる不動産投資の影響について考えてみましたが、不動産投資のリスクとはどんなものがあるでしょうか。
不動産投資のリスクは大きく捉えると、①天災によるリスク、②返済に対するリスク、③人に関するリスクがあります。これらをリスクヘッジするにはどの様な対応が必要でしょうか?

まず①天災によるリスクですが、これは何と言っても「場所選び」が重要になります。
日本は地震や台風などが非常に多い国です。そのため土砂災害警戒区域や、水災リスクを図るハザードマップなどを確認して、リスクの少ない地域を選んで収益物件を購入する事が、リスクヘッジになります。
しかし、完全にリスクヘッジするのが難しいのが不動産投資。多少のリスクがあっても購入すべきと判断した場合は、火災保険・地震保険でリカバリーする事を忘れない様にして下さい。

次に②返済に対するリスクですが、これは「融資の受け方」に注意することが重要です。
例えばフルローンを受けた場合、自己資金の出費は減りますが、その反面で返済額が大きくなります。やみくもにフルローンの融資を受けるのではなく、返済金額のバランスに注意して無理のない借り方をする事が、リスクヘッジとなります。

最後に③人に関するリスクは、家賃滞納が主となるでしょう。
家賃が入らない=収入が途絶える事を意味するので、これだけは避けなければなりません。これをリスクヘッジできるのは保証会社への加入です。入居者が家賃の支払いを滞った場合、保証会社が代行して大家に家賃を支払ってくれるため、収入が途絶えるリスクを無くす事ができます。

不動産投資に限らず、投資の裏側にはリスクは必ずあります。大事なのはリスクヘッジの方法を知り、それを確実に備えることです。
リスクを限りなく減らして、安心感や安定性のある不動産投資ライフを送りましょう。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計五棟を購入。現在の年間家賃収入は約2,600万円。(※2019年時点)

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