不動産投資したいけど資金がない人は賃貸併用住宅がおすすめ。その費用を解説

田中あさみ

2020.02.25.(火)

不動産投資を始めたいのに融資が下りない方や、家賃収入でローンの負担を軽減したい方は「賃貸併用住宅」がおすすめです。
賃貸併用住宅とは自宅と第三者に貸す物件が共存している住宅のことです。
マイホーム購入と不動産投資を同時に行える上に、オーナーの居住スペースが50%を超えると投資用のローンより金利が低い住宅ローンを組むことが出来ます。

不動産投資やマイホーム購入に少しでも興味のある方は「賃貸併用住宅」という新しい選択肢について知っておきましょう。

不動産投資を始めたいのに融資が下りない

自営業の方や自己資金があまり多くない方は、不動産投資の融資を受けるのが難しいのが現状です。加えて金融庁が行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」では、「投資用不動産向けに消極的な態度を取る金融機関が増加」と発表され、近年、不動産投資用の融資が下りにくい状況となっています。

しかし、一般社団法人「日本不動産研究所」が不動産投資家を対象に行った調査では、「今後1年間新規投資を積極的に行う」と考える投資家は94%に上り、不動産投資市場は今後ますます活況を迎えていくと考えられます。
ローンを組むためには一体どうしたら良いのでしょうか?

賃貸併用住宅なら住宅ローンが組める

不動産投資のローンの審査が下りにくい方でも、自宅と賃貸用のスペースを同じ建物にした「賃貸併用住宅」なら住宅ローンを組むことが出来ます。

不動産投資用のローンは住宅ローンと違って「事業に対する融資」となり、個人の返済能力に加え物件の収益性も審査されることから基準が厳しくなっています。また金利も住宅ローンより高く設定されています。
審査基準が通常の不動産投資より緩く低金利で始められる賃貸併用住宅は、これから不動産投資を始めたい方に最適です。
賃貸併用住宅で住宅ローンを組むには、オーナーの居住スペースが50%以上になっている事が条件です。

賃貸併用住宅

オーナーの居住スペースと賃貸スペースが同じ建物内にある賃貸併用住宅ですが、一体どのような構造になっているのでしょうか?

アパートの1階を3,4部屋のワンルーム賃貸にして2階は自宅と上下に分けるパターン、1,2階をメゾネットタイプでつなげて、残りのスペースはワンルームに分割して賃貸する縦割りのパターンがあります。

住宅ローンを家賃収入で支払う

賃貸併用住宅の最大のメリットは住宅ローンを家賃収入で支払う事が出来る点です。
土地代や建築費用が高い地域に住む事も可能になりますし、ローンの返済が終わった後は家賃収入を不労所得として得る事が出来ます。
ローンによる経済的負担だけでなく、精神的にも「ローンのために頑張らなくては」というプレッシャーから解放されます。

賃貸併用住宅にかかる費用は?

土地購入

土地の価格は地域によって差があり、都内での坪単価の平均は約200万円ですが千葉県や神奈川県などの相場は約100万円と半分の価格になっています。
賃貸併用住宅はご自身が住み慣れている土地に住宅を建てる方が多いので、希望しているエリアの坪単価をあらかじめ調べておきましょう。

諸費用

設計料や不動産の登記に関わる登記費用や不動産取得税、入居者募集の広告料などが諸費用としてかかります。登記は司法書士に依頼すると確実ですので、司法書士への報酬費用も見込んでおきましょう。
また建築物の規模や地盤によっては地盤の調査(ボーリング)費用がかかることもあります。

建築費

建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算します。
坪単価は建物の構造(木造や鉄筋コンクリートなど)や規模、地域によって決まり、延べ床面積とは建物の各階の床面積の合計となります。
賃貸スペースがある分、一般的なマイホームに比べ建築費は高めになります。

各種保険

賃貸併用住宅に限らず、新しい住宅に入居する際は火災保険を事前に払う必要があります。
加入義務はありませんが火災保険とセットで地震保険に入る事が出来ます。
近年の地震の多さから地震保険へ加入する世帯が増えてきていますので、同時に入っておく事をおすすめします。
賃貸部分は入居者に火災保険を義務付けることになります。

固定資産税

住宅用地の場合、固定資産税には軽減措置がありますので通常の不動産投資に比べて節税となります。
課税標準額が一戸あたり200㎡までは6分の1に、200㎡を超えた部分は3分の1に減額されます。戸数が増えても同様に減額となるため節税効果が期待できます。

維持管理費用

賃貸部分の維持管理は管理会社に委託するか、サブリースと呼ばれる方法で行う事になります。どちらも家賃の●%という形で支払うことになります。
サブリースとは、一度管理会社に賃貸部分を貸した後に転貸する形式で家賃収入が一定となる、家賃保証制度があるなどのメリットもありますが、法律や制度の整備が不十分で実は違法建築だったなどのトラブルも存在します。
管理会社に委託した場合と費用を比較し、契約内容を確認した上で管理の方法を決めるようにしましょう。

賃貸併用住宅は家賃収入とマイホームの両得=収益マイホーム

賃貸併用住宅はマイホームと投資用不動産を同時に手に入れる事ができる、お得で合理的なシステムです。固定資産税の節税にもなり、相続対策にもなりますので不動産投資をお考えの方は検討してみましょう。
諸事情で投資用のローンの審査が下りない方でも、家賃収入を得られる可能性がありますのでご興味がある方は、一度、不動産会社に相談してみましょう。

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田中あさみ

2級ファイナンシャルプランナー技能士・Webライター。趣味は読書とお昼寝。
経済学部在学中に資格を取得、卒業後は製薬会社の営業を経て医療系の仕事に携わる。
日々の生活に役立ち、老若男女が必要とするお金や健康等の情報を発信したいと考えWebライターに。
金融・経済・保険・医療等を中心に記事を多数執筆。
FPや医療関係者として公平な目線で、読者に有益な情報を届けるべく日々奮闘中。
【ブログ】https://asa123001.hatenablog.com/
【Twitter】https://twitter.com/writertanaka19

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