マイホーム購入前に知りたい住宅ローンの負担を軽くする方法を紹介!

田中あさみ

2020.02.22.(土)

超低金利が続く住宅ローンですが、退職や転職、予想外の出費などで返済が苦しくなってしまう事もあります。マイホームを購入する前に、住宅ローンの負担を軽くする方法を知っておきましょう。

住宅ローンの返済額を減らすには頭金を増やす、両親や祖父母から非課税枠の生前贈与を活用するといった方法があります。
購入前に無理のない返済プランを立てておく事も重要ですし、住宅ローンの返済には2種類の方法がある事も勉強しておきましょう。
住宅ローンの負担を軽くする方法を知り、余裕を持った返済計画を立てる事でマイホーム購入に踏み切りましょう。

頭金を増やす

一番リスクが少なく手堅い方法が「頭金を増やす」という方法です。
住宅の購入額は頭金+住宅ローンですので当たり前ですが頭金を増やすとローンの返済額も少なくなります。
ただ頭金を増やすと資金を貯めるまでに時間がかかり、購入を希望する住宅が売れてしまうというデメリットもあります。

目安は総額の1割

頭金は住宅の購入総金額の1割が目安です。

物件の購入額に対するローンの割合を「融資率」と言いますが、融資率が90%(=頭金は1割)を境に金利が変わるケースがあります。融資率が90%超(=頭金が1割以下)ですと金利が高くなり、返済額が高くなってしまうので、1割を目安に頭金を貯めておきましょう。

親の生前贈与(非課税枠)活用

親や祖父母から資金援助をしてもらえる場合は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例制度を利用しましょう。この制度は住宅の種類や契約の締結日によって金額は違いますが、父母や祖父母から住宅資金の援助を受けた場合に一定の要件を満たせば贈与税が最大3,000万円まで非課税となる制度です。

購入上限金額を無理なく設定する

住宅の購入額は世帯主の年収や住宅への希望条件、ライフプランにより異なりますがどの世帯でも共通して言える事は「購入上限金額を無理のない範囲で設定する」ということです。
購入上限金額を決める事で計画的に毎月の返済が出来るほか、物件選びも効率良く行う事ができます。

月々の支払いは現在の家賃を基準に

月々の支払いは現在の家賃をベースに考えましょう。ただし賃貸と違って固定資産税がかかり、管理費・修繕費なども負担が大きくなってきます。
場合によっては月々の光熱費が高くなるケースもありますので、様々な条件を加味して返済のシミュレーションをした上で購入に踏み切りましょう。

なるべくボーナスに頼らない

毎月の給与と違いボーナスは会社の業績や個人の評価により異なる企業が多いため、ボーナスに頼らない返済計画を心がけましょう。

定年前までにローンを払い終わるシミュレーション

住宅は人生で一番大きな買い物ですので、専門家に住宅ローン返済計画のシミュレーションを行ってもらいましょう。住宅ローンを組む金融機関やFPなど専門知識を持つ人に、今後のライフプランを相談した上で試算してもらうのがべストです。

住宅ローンのお得な設定を検討する

住宅ローンの返済方法や金利について知っておきましょう。
返済能力やライフプランによってお得な設定になるケースがあります。

元金均等返済か元利金等返済か

返済方法は「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類から選ぶことができます。

元金均等返済とは

元金は固定で支払い利息を最初に多めに支払っておく方式です。返済が進むにつれて利息の支払いが少なくなりますので、返済額も少なくなっていきます。
同じ返済期間の場合、元利均等返済より総支払額が少なく済みます
初期の支払い額が高いため、借入時に高めの収入を見込める方向けです。

元利均等返済とは

返済額が毎月固定の返済方法です。
初期は返済額の中で利息額が占める割合が高いですが、返済が進むと元金が減っていく仕組みとなっています。元金均等返済より総借入額が多くなってしまいますが、返済計画が立てやすいのが特徴です。
元金均等返済の方が総支払額は少なくなりますが、例えば、子供の進学を控えていて今後支出が多くなるようであれば元利均等返済を選んだ方が無難です。
ライフプランに合わせた家計の見通しを立てて、返済方法を選ぶようにしましょう。

ローン後も定期的に見直しを(繰り上げ返済・借り換え)

ローンを組んだ後も家計やライフプランに合わせて定期的に返済計画を見直しましょう。
ローンを組んでいる期間が長ければ長い程、利息の負担が大きくなりますので繰り上げ返済をする事で総支払額も減らす事ができます。

現在より低金利の住宅ローンに借り換えることも視野に入れておきましょう。ローンを組んだ時と金利の動向が変わり、支払額が変わらない固定金利タイプから金利の動向によって支払額が変わる変動金利タイプに借り換え、利息の返済額を減らせるケースなどがあります。
繰り上げ返済・借り換え共に金利の動向をチェックしておく事が必要となります。

賃貸併用住宅にして家賃収入で住宅ローンを払う

「賃貸併用住宅」という、オーナーの居住部分と賃貸スペースを同じ建物内に共存させることで住宅ローンを軽くする方法があります。家賃収入をローンの返済に充てる事が出来ますので、負担が軽くなります。

融資条件を満し金利の低い住宅ローンを利用する

金融機関によっては一定の条件を満たす事で金利の低いローンを組むことが出来ます。特にネット銀行は金利が低く、手数料や団信の保険料を無料にしている所もあります。
また、中古や建売の住宅は低金利のローンが多いです。物件探しをする際に参考にしてみてください。

長い付き合いになる住宅ローンは、返済が苦しいと精神的なプレッシャーも重くなってきます。しかし繰り上げ返済・借り換えだけではなく、今は賃貸併用住宅という新たな選択肢もあります。ライフプランを見据えて、時にはプロの力を借り上手に住宅ローンと付き合っていきたいですね。

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田中あさみ

2級ファイナンシャルプランナー技能士・Webライター。趣味は読書とお昼寝。
経済学部在学中に資格を取得、卒業後は製薬会社の営業を経て医療系の仕事に携わる。
日々の生活に役立ち、老若男女が必要とするお金や健康等の情報を発信したいと考えWebライターに。
金融・経済・保険・医療等を中心に記事を多数執筆。
FPや医療関係者として公平な目線で、読者に有益な情報を届けるべく日々奮闘中。
【ブログ】https://asa123001.hatenablog.com/
【Twitter】https://twitter.com/writertanaka19

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