住宅ローンを利用できる「賃貸併用住宅」その魅力と成功のポイントは?

すずきママ

2020.02.21.(金)

人生100年時代となり、年金だけでは生活資金を賄えない時代がきています。
そこで、資産形成の一つの手段として不動産投資を考える人が増えています。
その中でも注目なのが住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅。
この記事では賃貸併用住宅の魅力をご紹介します。

賃貸併用住宅とは?

賃貸併用住宅とは一棟の建物に自分の居住部分と賃貸住宅として人に貸して家賃収入を得ている部分が併存している不動産のことです。

賃貸併用住宅の魅力

賃貸併用住宅の魅力の一つ目は自分が住みながら家賃収入も得られる点です。
自分が住んでいる部分は住宅ローンを借りてお金を支払っていたとしても家賃収入である程度賄えます。
普通のマイホームだと一般的に仕事で得た収入で住宅ローンを支払いますが、住宅から得た家賃収入で住宅ローンを支払うことができるのは大きな魅力となりますね。

賃貸経営なのに住宅ローンが利用できる

賃貸併用住宅の魅力二つ目は住宅ローンが利用できるということです。
住宅ローンは投資用のローンよりも金利が低く設定されています。
現在は超低金利が続いており、住宅ローン金利も1%を下回る場合もあります。

自己資金が少なくてもマイホームを購入できる

賃貸併用住宅を活用することで住宅ローンの審査が通りやすくなり、自己資金が少なくてもマイホームを購入することができます。

家賃収入により住居費が「実質ゼロ」

賃貸併用住宅は自分が住む部分と賃貸に出す部分に分かれます。
自分が住む部分はコストになりますので、一括で支払うか、ローンを借りて毎月返済する必要がありますね。
一方の賃貸部分は人に貸すことで収入を得ることができます。
賃貸部分の経営がうまく行っていれば住宅部分のコストと賃貸部分の収入を相殺して、住居費を「実質ゼロ」にすることも夢ではありません。

将来、保険の代わりになる

賃貸併用住宅には保険代わりになるという大きなメリットがあります。
賃貸併用住宅を建てる際に借りる住宅ローンには団体信用生命保険(団信)という保険に必ず加入します。
団信は債務者が死亡した場合はローンの残額が免除されるというものです。
そのため、万が一のことがあった場合にも遺された家族は安心して暮らすことができます。

賃貸併用住宅における住宅ローン活用

賃貸併用住宅は住宅ローンを活用することで大きなメリットを享受することができます。
具体的に見ていきましょう。

住宅ローン審査に通りやすい

賃貸併用住宅は住宅ローンとしてお金を借りることになりますが、自分が住まない投資用物件の資金を借りる場合はアパートローンとして借りることになります。
2015年以降、相続税改正により実質増税となったことで、相続税対策のために行う不動産投資が増えました。
その後、マンションの供給過多とならないように金融庁の監視も厳しくなっています。
そのため、物件価格の10%程度は自己資金を投入しないと基本的に融資をうけることができません。
それに対し住宅ローンであれば頭金0でも借りることが可能です。

ローンの中でも金利が安い

住宅ローンの金利はローンの中でも金利は低めに設定されています。
同じ金額を借りてもアパートローンとは2〜3%異なることもあります。
5,000万円の融資で2%違えば年間のコストはなんと100万円。
住宅ローンはとても大きなコストメリットがありますね。

長期でローンが組める

住宅ローンは30年以上の長期間契約するのが普通です。長期で借りることができるということは毎月の支払い負担を軽減することが可能です。
これに対し、アパートローンの場合は建物の法定耐用年数以上の長期間借りることができません(木造アパートの場合は最大22年)。
毎月の支払い負担が少ない住宅ローンは資金繰りの面でも有利なローンです。

住宅ローン控除が受けられる

賃貸併用住宅でも住宅部分に対する借り入れに対しては住宅ローン控除の特例が受けられます。
ローン残高最大4,000万円までの1%が消費税増税後から2020年12月31日までに居住を開始した不動産であれば最大13年間控除を受けることができます。
最大の控除額は40万円×13年間ですので、520万円も節税することが可能です。
金額や金利によっては支払金利よりも控除額の方が大きくなることもありますので、現金があっても払わずにお金を借りた方が有利な場合もあります。

賃貸併用住宅を成功させるのは「賃貸経営の視点」

賃貸併用住宅を成功させるためには賃貸経営の視点が必要です。
自宅のみとして使用する場合は家族の通勤・通学が便利で近くにスーパーなどの生活に必要な施設があれば良いかもしれません。
しかし、賃貸併用住宅は賃貸に出すため、需要がある場所を選ぶ必要があります。

また、場所によって求められる部屋のタイプも異なります。
ファミリータイプの住宅がある土地なのか、ワンルームの需要がある土地なのか。
賃貸併用住宅は周辺環境もしっかり見極めて設計を行いましょう。

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すずきママ

FP2級保有の元信託銀行員ママさんライター。
資産運用・相続・不動産等、信託銀行員時代の実務経験を活かした執筆活動を行っている。

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