「セミリタイアできた私の不動産投資を味方にする地図のつくり方」〜お金の教養フェスティバル2020より〜

マネラボ編集部

2020.02.27.(木)

2020年1月19日(日)、東京国際フォーラムにて日本最大級のマネーイベント『お金の教養フェスティバル2020』(主催:ファイナンシャルアカデミー)が開催されました。

今回はその中から、不動産投資家の真木寿人さんの講演「セミリタイアできた私の不動産投資を味方にする地図のつくり方」を特別掲載。

真木さんは、ファイナンシャルアカデミー不動産投資スクール講師として、不動産投資スクールをはじめ、満室経営ゼミなど多数の講座を担当。不動産投資家としても地方の高利回り物件を合計6棟所有。年間家賃収入は1,200万円にものぼります。

不動産投資に興味がなかった人も思わず聞き入ってしまうリアリティのある講演で、幅広い層に「不動産投資の魅力」と「着実に成果を出すためのポイント」を伝えました。

サラリーマンの給与収入だけでは、子育てが厳しい

---皆さん、こんにちは。真木と申します。東京生まれ・東京育ちで、家族は妻一人、子ども二人の四人家族です。普段はサラリーマンしてまして、その傍らに2013年から不動産投資をはじめています。一棟マンション、一棟アパートなど6棟保有してまして、年収は1,200万以上です。

不動産投資はもともと初心者からスタートしています。不動産って安くても数百万、高ければ数千、数億するわけですが、それを勉強せずに始めちゃうのはちょっと怖いなと思ったので、ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資スクール」をまず受講して、勉強してからはじめました。そして授業で習った内容を実践して買い進めていきました。なので、特別なことは一切していないんです。勉強、つまりインプットして、実際に行動してアウトプットしたということなんですね。

なぜ不動産投資をはじめたかといいますと、子どもが生まれたからなんです。子ども生まれたこと、すごく嬉しかったんですよ。ただふと落ち着いて考えたときに「育児に必要なお金がちょっと足りるか心配だな」と思って、街の保険屋さんに行ってシミュレーションしてみたんですね。その結果、サラリーマンの給与収入だけでは、とてもじゃないけど・・・厳しい。この後、子ども二人、三人って増えていったらなんて考えると、もしかしたらお金を理由に子どもに我慢をさせてしまうかもしれない。それは親として何とかしたいな、なんていう思いでお金の勉強をはじめ、そして不動産投資と出会い、今では家賃収入というキャッシュポイントを得ることができています。

不動産投資を味方にする上で大切なことは「自分だけの地図をつくること」

今回のテーマ「不動産投資を味方にする上で大切なことは」。これについて、いきなり結論を言いますと、「自分だけの地図」これを作りましょうということです。

地図を作らずにですね、不動産投資始めてしまうと、途中で道に迷っちゃうと思うんですね。何のために不動産投資やっているかわからなくなっちゃって、いつの間にか不動産を買うことが目的になっちゃうというパターンがあるんです。そうならないために自分だけの地図を作るということが、すごく大事になってきます。

「自分だけの地図」のつくり方3ステップ

具体的にどうやって作っていけばいいのか?まず一つ目、何を達成させたいかということで、夢や目標、やりたいことなどを書きます。その上で二つ目、いつまでにやり遂げたいか?具体的な期間を設定しましょう。そして三つ目、どのぐらい必要なのか?毎月いくらぐらい必要かを意識しましょう、ということになります。

まずは一つ目は、白い紙にですね、とにかく自分のやりたいこととか、目標とかをうわーっと書くんですよ。この作業が一番難しくて面倒ではありますが、どんどん書いてください。
その吐き出した後はグルーピングをしていきます。「ああ、これとこれって意外と同じだな」とか、「そうそう、私ってこれやりたかったんだな」と何か発見されることがあると思います。

その上で二つ目の、それをいつまでに達成したいの?という期限を切ります。そして、それを達成するのにはいくらぐらい必要なの?というのを作るということですね。期限と収入を見える化しないと何かふわふわしちゃって、わからなくなっちゃう。数値化しておくことが大事です。

物件の良し悪しを判断する「3つの指標」

地図ができたら次は、収益物件を探していくというステージです。物件を探していくときに大事なのは、目利きです。この物件は良い・悪いという判断をする必要があります。

ここで大事なことは、不動産投資をはじめるときって、見た目や感覚で選ぶのは良くないんですね。大事なポイントは「指標」で判断するということです。不動産投資に必要な三つの指標ということで『不動産投資スクール』で言っているのは、「収益力」「担保力」「稼働力」です。この三つの指標で判断しましょう。

投資家さんによって重要視しているものが違ったりしますが、私、真木は「稼働力」を重要視しています。どんなに収益力があっても、どんなに担保力があっても、入居者の方がつかなかったら、家賃収入って入ってこないわけですよね。家賃収入が入ってこないということは、いつまでたっても先ほど描いたみなさんの「地図」が達成できないということなんです。なので稼働力=エリアマーケティングが一番ポイントなのかなと思っています。

物件の「稼働力」を知る2つの調査

「稼働力」をどうやって見ていくのかというと、大きく二つあります。

まず一つ目はネットの調査です。二つ目は現地調査です。ただし、現地調査をより重要視するのがポイントです。

具体的にどんなところを見ていけばいいのか。まず一つ目ですね、最寄り駅から物件までは歩きましょう。入居者さんは、ほぼほぼ毎日その道を使うわけなので、どんな道なのかは気になるわけですよね。
その上でポイントとしては、とにかくメモ、そして写真を撮りましょう。それをすることで後で物件を買うか、買わないかという判断材料にもなります。またこの物件を買って仮に賃貸で出すというときに、その情報がそのまま使えます。

私が過去に一番歩いたのは、ある東海地方のエリアで、最寄り駅から物件まで徒歩50分という物件です。もはや徒歩圏内じゃないですよね、徒歩50分って(笑)。最初メモとか写真撮って行くんですが、工場とか住宅街だったのが歩いていくうちにだんだん田園風景になってきて、ちょっと不安になったんですね。
現地に着いたら、軽量鉄骨の築15年の2階建てのアパートでした。それが同じ作りが全部で4つありました。敷地内に入ったら右側にですね、ゴミ捨て場があったんです。ゴミ捨て場はその物件がどういうふうにメンテナンスされているかって結構わかるので、要チェックです。通常、ゴミ捨て場って「燃えるゴミは何曜日ですよとか」みたいな貼り紙があるんですが、その物件の貼り紙、私読めなかったんですよ。ラテン系の言葉で書かれていたんです。この物件に住んでいる方の多くは、ラテン系の外国の方が住んでいる物件だったんですね。さらにですね、共用部の廊下がすごく汚れていて、全く掃除されてない。あと玄関扉がない部屋があって、何もメンテナンスされてないんですね。これは一切ネットでは出てませんし、販売図面でわからないので、やっぱり現地調査ってすごく大事です。

二つ目は、現地の人にヒアリングをして有益な情報を取得しましょうということです。一番おすすめするのは、その街のエリアの不動産屋さんに聞いちゃうことです。不動産屋さんにここの相場ってどうなんですか?家賃相場どうですか?最近の入居者どうですか?トレンドありますか?なんてことを聞いちゃうんですよ。不動産屋さんはむげに断ることはしないと思います。私たちが将来的にお客さんになるかもしれないからですね。

初めての現地調査をしたとき、当時2歳半の娘がいて、妻にみてもらう予定だったんですけど急に仕事になっちゃって。仕方なく子どもを連れて現地まで行きました。確か横浜市内のマンションだったんですけど、ちょっと目を離したらですね、その娘が1階の103号室か104号室の玄関扉をドンドンドンドンって叩き始めたんです。止めにかかったんですが、ガチャッとその住人の方が開けてしまって。「すいません。」と謝りに行ったんです。ここでふと思ったんですよ。「あれ、このまま終わらしちゃったらもったいないな」と。なので、「ちなみにこの辺りって住み心地どうですか」みたいな話を聞いたんですね。そしたら、「この辺りはすごく良くて」とか、保育園がどうだよ、スーパーはこうなんだよ、なんていろいろ教えてくれたんです。なんだこれ、すごい情報だなって。それからは現地調査行くときは、必ず娘を連れて行くことにしました(笑)

というわけでまとめに入りますが、「自分だけの地図をつくる」というのがやはり大事です。その上で、良い物件を買うには、感覚・見た目じゃなくて指標で判断しましょう。そしてエリアマーケティングで不動産投資の成功率をあげ、人と縁も味方にして、投資をするのがいいと思います。

皆さんも今からお金の勉強を始めていけば、おそらく数年先に必ず花が開きます。そして皆さんの持っている夢、目標、ぜひそういったものにチャレンジしていってください。

真木さんが講師を務める『不動産投資スクール』の詳細はこちら

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