早期に入居を決めるために必要なアクションとは?

城山剣吾

2020.02.13.(木)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール 講師の城山剣吾です。

6部屋が連続退去!

新年を迎えた1月から3月頃までの時期、皆さんは何をイメージしますか?不動産投資をしている方だと〝部屋の退去が発生する時期″をイメージするのではないでしょうか。毎年この時期は、春の新生活に向けて賃貸部屋の入退去が最も活発になる「繁忙期」と言われています。

私もこの時期になると、入居中の部屋から退去連絡が来るのでは?と毎年身構えますが、退去はどんな時期でも発生します。と言うのは、昨年の10月から11月にかけて、今までに経験したことが無かった「連続退去」が発生しました。その数、1ヶ月間でなんと6部屋が連続退去!次から次へと連鎖の様に入る退去連絡に慄きつつ、「1ヶ月で連続退去したなら、1ヶ月で次の入居者を決める!」と私の心に火がつきました(笑

そこで今回は〝入居募集強化月間″と題して、私が1ヶ月間で実行した様々な活動を紹介します。

1ヶ月で入居を決めるために実行したこと

6部屋が連続退去した際、まず行ったのが「家賃ロスの金額計算」です。このまま次の入居者が決まらないと、どれくらいの家賃ロスになるのか?計算してみると、なんと1ヶ月で30万円もの家賃をロスしてしまうことが分かりました。1ヶ月で30万円、2ヶ月で60万円、3ヶ月で90万円の家賃ロス……これはどう見ても、緊急事態ですよね(苦笑

この現実を認識して、「絶対にすぐ、次の入居を決める!」という強い覚悟をして、具体的な実行に移りました。早期に入居を決めるためには、入居希望者を仲介してくれる賃貸仲介会社に注目されることがまず重要です。そこで通常時より宣伝広告費を上乗せしたり、その費用をフリーレントに利用しても良いなど、賃貸仲介会社が部屋を紹介しやすい条件にしました。

そして最も重要なのが家賃設定。私の場合、普段は周辺の家賃相場を見ながら、同レベルか、もしくはそれ以上の家賃に設定して入居募集を開始しますが、今回ばかりは入居スピードを最優先にしなければなりません。そのため周辺の家賃相場より少しだけ低い家賃に設定し、お得感のある入居条件にしました。

これらの施策に加えて、馴染みのある賃貸仲介会社への営業強化をした結果、開始から1~2週間で問い合わせや内見希望が続々と入り、結果として1ヶ月間で5部屋の入居を決めることができました。残念ながら残りの1部屋は1ヶ月では次の入居を決めることができませんでしたが、2ヶ月目には入居申込みを頂き、めでたく満室になりました!

連続退去で学んだこと

1ヶ月で6部屋が連続退去しましたが、空室が長期化することもなく満室に返り咲くことができ、また1ヶ月で30万円という家賃ロスの増大も防げたので、ひと安心しています。

今回の経験から学んだのは、「入居者が退去するタイミングを予測するのは難しい」ということです。と言うのは、今回の連続退去は転職や転勤をはじめ、体調を崩したため帰郷する、生活保護費の打ち切りによる退去など、理由は様々でした。入居者が学生の場合、卒業年度を把握していればある程度の予測はつきますが、一般の入居者は自己都合や会社都合によって状況が一変するので、退去は急にやってきます。そのため大家としては「退去に備えた準備」をしっかり持っておく必要があります。

委託管理の場合は、管理会社と常にコミュニケーションを取り、退去発生時の対応がスムーズに進められる様にしておくと良いでしょう。いっぽう自主管理の場合は、退去立会い→原状回復→再募集という一連の流れを依頼できる専門業者や賃貸仲介会社の人脈を作り、仕組み化しておくことが重要です。

退去連絡を受けたら、いつ何時でもすぐにスタートを切れる体制を作り、軸の太い賃貸経営ができる不動産投資家を目指しましょう。

年間500万円以上の家賃収入を得る方法を学ぶ

最新記事・限定情報はTwitterで配信中♪

城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計五棟を購入。現在の年間家賃収入は約2,600万円。(※2019年時点)

  • ハワイ旅行での支払いはデビットカード1枚で過ごしてみました

    詳細を見る
  • マイホーム購入前に知りたい住宅ローンの負担を軽くする方法を紹介!

    詳細を見る
  • 通信費と教育費は子どもの生活に影響大

    詳細を見る

こんな記事も読まれています

不動産投資不動産投資

初めて不動産投資をするなら、利回り以外のことも考えよう!

不動産投資不動産投資 |  住宅購入住宅購入 |  増やし方増やし方

不動産投資で求められるのは 「行動すること」

不動産投資不動産投資 |  住宅購入住宅購入 |  増やし方増やし方

不動産投資で経験する 「退去時のトラブル」 とは?

不動産投資不動産投資 |  住宅購入住宅購入 |  増やし方増やし方

【不動産投資の利回り】理解して不動産会社のトークに騙されない!

不動産投資不動産投資 |  住宅購入住宅購入 |  考え方考え方

不動産投資の成功に不可欠な「経費」を見直す!

不動産投資不動産投資 |  生活生活 |  増やし方増やし方

アラサー女子、なんとなく選んだ「不動産投資」の勉強を始める