不動産投資初心者はワンルームマンション投資が始めやすいって本当?

藤井亜也

2020.01.28.(火)

「不動産投資」と聞くと、初期投資が多そう、空室のリスクなどが不安と懸念される方も多いのですが、実は投資初心者の方でも始めやすい不動産投資があります。

今回はワンルームマンション投資についてお伝えしていきます。
ワンルームマンション投資が始めやすいといわれる理由とはワンルームマンション投資とは、マンションの1室(1部屋)を購入し、それを人に 貸し出すことで家賃収入を得ることを言います。
アパート1棟、マンション1棟など大きな不動産ではないため、購入価格も抑えられることから初めて不動産投資をする方に人気があります。

マンション自体も投資用マンションとして販売されていますので、駅近であったり近くに大学や企業が多い場所であったりと立地も良いのが特徴です。

元手が少なくても始められる

都内のワンルームマンションですと、価格は2,500~3,000万円台の物件が多く、購入する際は諸費用があればローンを組むことができるため、元手が少なくても始めることができます。
一定の条件を満たした物件であれば、銀行からフルローンで融資を受けて購入することが可能なケースもあります。例えば、2,500万円の物件であれば、2,500万円のローンを組むことが可能です。物件費用とは別に銀行の事務手数料や登記費用などの諸費用が80~100万円ほど必要になります。

初期費用の安さ

ワンルームマンションを購入する際は、以下のような費用がかかります。
・仲介手数料(不動産業者を介す際)
・登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
・税金(不動産取得税、印紙税)
・事務手数料
・火災保険料、地震保険料
例えば、1億円のマンション1棟であれば、初期費用は800~1,000万円程度と言われていますが、ワンルームマンションの場合は初期費用100万円からという物件もあるため、その安さが投資の始めやすさにつながっていると言えます。

家賃の安さ

ファミリータイプのお部屋の場合、都内でしたら14~20万円など家賃は高額になってきますが、ワンルームマンションの場合は8~10万円と家賃は安くなります。
他の賃貸物件と同じくらいの家賃ですが、設備は投資用マンションの方が整っているため、借り手がつきやすいのもメリットです。ローンを組まれる場合は、家賃収入とローンの返済額や管理費などのコストを比較して、収支をみていきます。
<例>

修繕やリフォームの安さ

ワンルームマンションの場合、修繕費用や入居者の退出時に行うリフォームの費用も安く抑えることができます。不動産投資は長期投資となりますので、このようなランニングコストも予め確認しておくと良いでしょう。

ワンルームマンション投資のリスク

投資にはリスクがつきものです。ワンルームマンション投資においてもいくつかのリスクがありますので確認しておきましょう。

滞納や空室のリスク

家賃が収入源となりますので、家賃の滞納や空室の期間があることで収入が途絶えると一気に赤字となってしまいます。
家賃保証がある物件や、企業の社宅として借りる方が安定している物件などを選ぶことが重要です。

家賃や物件価格の下落

地方都市などの物件によくあるのですが、まわりに新しいマンションが建ち、家賃を下げないと借り手がつかないなどのケースがあります。購入する際は、家賃や物件自体の価格が下がらない物件を選ぶことが大切です。

管理会社の倒産

ワンルームマンションだけではなく、一般的に、不動産投資は販売会社や管理会社が良い会社でないと、リスクが増えると言っても過言ではありません。これまでの販売実績や空室率、管理状況などを予め確認しておくと良いでしょう。

管理会社が倒産してしまうこともあります。新しい管理会社になったけれども管理が不十分であったり空室期間が長くなってしまったりと投資へのダメージもありますので要注意です。

利回りが低い

ワンルームマンションの場合、収入(家賃)と支出(ローン、諸費用)との差額が利益となりますので利回りはあまり高くはありません。しかし、利回りの高さはリスクの高さにも比例します。利回りは1つの投資の指標として参考にして下さい。

新築と中古、どちらがいいのか?

新築の場合、居住用マンションと同様、物件価格が高くなります。
中古物件の方が物件価格も初期費用も安くなりますので、初めて投資をする際には中古の物件の方がハードルは低くなります。とはいえ、あまりに古い物件ですと、売却時の価格も低くなりますので、その辺りも販売会社に確認しながら検討されると良いかと思います。

まとめ

不動産収入は老後の収入源としても活用できます。
現役時代にローンを組んでワンルームマンションを購入し、ローン完済後は家賃が収入として見込めます。
年金+家賃収入で老後の収入源を増やすことができます。こうした不労所得は老後の生活にはとても重要です。
不動産投資は長期投資ですので、ランニングコストや管理状況なども確認した上で検討されると良いでしょう。

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藤井亜也

株式会社COCO PLAN (ココプラン) 代表取締役社長

教育カウンセラー、派遣コーディネーター、秘書等、様々な職種を経験した後
ファイナンシャルプランナーの資格を取得。
「お金の不安を解決するサポートがしたい」、「夢の実現を応援したい」という
想いから(株)COCO PLANを設立。

独立系FPとして20代~90代と幅広い年代のお客様の相談に対し、
親身にそして丁寧に対応。一人一人に心を込めて、最適なプランを提案し
多くのお客様のライフプランを実現。

現在は個別相談だけでなく、マネーセミナー、執筆・監修など幅広く活動中。

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