消費増税&火災保険の引き上げ マンション管理費も値上げが必要な場合、決議は?

益山真一

2020.01.08.(水)

2019年10月、消費税だけなく、火災保険の料率も改定されました。
マンションの老朽化にともなう保険事故の増加に伴い、築年数・地域によっては10%を超える大幅な値上げも実施されましたが、今後も継続的な値上げが予想されます。今回はマンション管理組合の支出増に伴う管理費の見直しに必要な管理組合の手続きについて解説します。

管理費、火災保険料に消費税はかからなくても、管理組合は支出増

ほとんどのマンションでは、管理規約が定めており、
毎月、管理費や修繕積立金を徴収する旨を記載しています。

入居者が管理組合に支払う管理費は消費税がかからないため、2014年、2019年の消費増税が行われたときも据え置いているマンションが多いようです。

しかし、マンション管理組合が管理業者等に支払う業務委託費は消費税が課税されますので、管理委託契約に基づく消費税の支払いが増えているマンションもあることでしょう。

保険料も消費税はかかりませんが、給排水管の老朽化にともなう保険金支払い増加等、
築年数が経過しているマンションほど、保険事故リスクが高く、保険料も高くなる可能性が高いと考えられます。
したがって、区分所有者から集める管理費が一定でも、管理組合の負担は徐々に重くなり、管理費が不足する方向に進みやすい状況にあります。

管理組合としては、管理委託業務の見直し、管理会社の変更のほか、保険については不要な補償を見直したり、免責条項を付すような対策も考えられますが、場合によっては区分所有者(以下、組合員)から徴収する管理費を見直す必要もあります。

通常は普通決議。規約によっては特別決議が必要

管理組合が管理費を見直す際、集会の決議が必要となります。
建物区分所有法により、管理組合は年に1回は集会を開くことが義務づけられており、
その集会で多数決による集会の決議を必要とします。なお、決議には普通決議と特別決議があり、建物区分所有法では
普通決議は区分所有者(頭数)および議決権(面積割合)の各過半数の賛成、
特別決議は区分所有者(頭数)および議決権(面積割合)の各4分の3以上(建替えは5分の4以上)の賛成が必要とされています。

なお、普通決議はマンションごとに規約で別のルールを定めることができ、多くのマンションでは、出席組合員の議決権の過半数の賛成、つまり、法律よりも緩いルールのもと、決議できるようになっています。

管理費の見直しは、普通決議事項となっているマンションが多いのですが、規約自体に管理費を定めている場合等「規約の設定、変更、廃止」に該当するため、特別決議(4分の3以上の賛成)が必要となるマンションもあります。

規約の設定、変更、廃止に伴う特別決議は建物区分所有法の定めと異なるルールを適用できません。

つまり、区分所有者(頭数)または議決権(面積割合)の4分の1超が「反対・欠席・無投票」の場合は「否決」扱いとなってしまいます。特に管理への関心が低いマンション、組合員にとって不利益(負担)が大きい決議は難しくなる傾向がありますので、十分な対策が必要です。

区分所有者向けに丁寧な説明を

管理費が増えることに喜ぶ人は1人もいません。
だからこそ、管理費の値上げは、十分な説明が必要です。
具体的には、
・現状と今後発生しうる問題点について説明資料を作成し、説明会を実施する
・区分所有者にアンケートを実施する
・アンケート結果を集計し、報告する
・アンケート結果を可能な限り尊重する改定案を作成し、集会に諮る
ことが考えられます。

マンションの資産価値を維持するには、適切な管理、適時な維持修繕が必要であり、
そのためにも適切な水準の管理費、修繕積立金を設定・徴収することは重要です。

まずは、マンションの管理費、修繕積立金の改定ルールを確認し、今後の見直しに向けて、区分所有者への説明から集会決議までの流れを想定して、必要な整備を進めましょう。

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益山真一

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「お金の教養スクール」で教壇にたつ。家計改善を得意とするファイナンシャルプランナー。國學院大學経済学部の非常勤講師も勤め、研修・セミナーの実績も多数。経済、景気等への感度が高く、株式投資では18ヶ月連続増益の経験もある。

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