初めて不動産投資をするなら、利回り以外のことも考えよう!

松浦 建二

2019.11.19.(火)

普段の生活費や老後の生活費の不足を補うために、新たに不動産投資をしたいと考えている人は多いかと思います。ただ、ひと口に不動産と言ってもいろいろあり過ぎて、どのような物件に投資したら良いか悩む人も多いのではないでしょうか。そこで不動産をタイプごとに整理して最適な選択を考えてみました。

アパート?マンション?不動産の建て方の違い

アパートもマンションも英語でのもともとの意味はありますが、日本での使われ方に明確な分け方はありません。ただ一般的には、アパートのイメージは木造や軽量鉄骨造の低層共同住宅で、中心的なのは木造2階建てです。マンションのイメージは鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の高層共同住宅です。超高層の共同住宅の言い方は、タワーマンションとはよく聞きますが、タワーアパートとは聞いたことがありません。平屋建てから3階建てまでは、木造や軽量鉄骨造で建てることも、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造で建てることも可能なため、両方が混在しています。木造や軽量鉄骨造で4~5階建ても不可能ではありませんが、実際にはほとんど建っていません。

マンションの場合、区分所有で売買されることは多々ありますが、アパートの場合、区分所有で売買されることはほとんどありません。構造的には可能ですが、馴染みがないこと等から、現状は一棟単位での売買がほとんどです。

鉄骨造?木造?不動産の構造の違い

不動産投資の対象物件には、鉄骨造の建物もあれば木造の建物もあります。イメージ的には木造がアパートで鉄骨造がマンションです。鉄骨造でも柱等の主要な部分以外で木を使うことはあるので、ネジや画びょうが刺さる壁もあります。住んでいて一番違いを感じるのは床の感触かもしれません。

建築費は鉄骨造の方が高額なことが多いので、建築主が建築費を抑えて建てたい場合は木造を選択することが多く、防火地域等の制限がある地域では鉄骨造を選択することが多くなっています。また、将来解体する時の解体費用も、一般的には木造より鉄骨造の方が高額です。

ワンルーム?2LDK?不動産の間取りの違い

居住用不動産の間取りは、ワンルームから5LDK(それ以上も有り)等まで実に様々です。Lはリビング(Living)、Dはダイニング(Dining)、Kはキッチン(Kitchen)の頭文字なので、3LDKだと寝室・子ども部屋が3部屋と他にLDKがあります。ワンルームはキッチンと寝室が一緒の様な間取りで、一人暮らし用に多い間取りです。50㎡程度の面積であれば、ワンルームの場合もあれば2LDKの場合もあります。

建築費は間取りよりも広さに大きく影響を受けますが、居住用であれば大きな間取りでも小さな間取りでもキッチンや浴室・洗面所・トイレ等はひと通りあるので、同じ面積当たりの費用で考えると、小さな間取りの方が割高になりやすいです。

都市部?郊外?不動産の場所の違い

家賃相場が高いのは都市部で、郊外や地方と呼ばれる地域は都市部よりも家賃が低めです。例えば、2LDKで広さが50㎡の場合、都心では家賃が月額10万円を超えることも多々ありますが、都市部以外では10万円を超えることはあまりありません。家賃は需要と供給のバランスで決まるので、郊外や地方でも特殊要因があれば、都市部並みの家賃になることも考えられます。

建築費は、主に人件費の違いで都市部の方が割高ですが、建物自体はあまり大きな差はありません。都市部で高い家賃設定をするために設備を豪華にしたり、質の高い内装材を使ったりしていけば建築費は上がっていきますが、全国展開しているような大手住宅会社では都市部でも地方でも基本的な工法は同じだからです。土地代は地価に連動するので、都市部と地方ではかなり差が出ます。

投資戦略によって最適な不動産は異なる

上記の4項目だけで考えた場合、最も家賃が高いのは都市部の5LDK150㎡のような広い鉄骨造のマンションで、最も家賃が低いのは地方の小規模な木造アパート一室となります。ただ、売買価格も都市部の方が高いので、投資をした場合の利回りは後者(実際にはアパート一室の売り物はほとんどなく一棟単位)の方が高めになりやすいです。利回りの高さを追求するなら地方の中古アパート一棟を購入するのが最適ですが、高い利回りを実現するには、入居者が満足してくれるような建物があり、家賃を確実に払ってくれる入居者がいることが大前提です。不動産投資の初心者は、もう少し気軽にできるタイプから始めるのが無難と言えるでしょう。

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松浦 建二

CFP®認定者・1級ファイナンシャル・プランニング技能士。青山学院大学卒、大手住宅メーカーで戸建てやアパートの営業を経験後、外資系生命保険会社へ転職し生命保険と投資信託の営業を経験。2002年からファイナンシャルプランナーとして主に個人のライフプラン、生命保険設計、住宅購入総合サポート等の相談業務を行っている他、FPに関する執筆や講演も多数おこなっている。青山学院大学非常勤講師。http://www.ifp.cc/

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