新築ワンルームマンション投資について考える

真木寿人

2019.11.14.(木)

こんにちは、真木です。
10月に発生した、台風及び集中豪雨は、日本各地で甚大な被害をもたらしました。
亡くなられた方の、ご冥福をお祈りするとともに、被災された方にお見舞い申し上げます。

ここ数年、多くの自然災害が、私たちの生活を脅かしています。そのたびに、不動産投資及び賃貸経営に、万全を期して対応していかなければならないと感じます。

そして、物件を購入する前にも、「このエリアにはどんな災害リスクがあるのか」をしっかりと認識した上で、購入するようにしてください。

また、所有物件には、過去にどのような被害があったのか、もう一度確認してください。過去を知ることにより、対策できることは沢山あると思います。

実は、私の所有物件でも、大規模な雨漏りが発生しており、現在まだ対応中と言う状況です。こちらについては、また後日、みなさんにも報告したいと思います。

今回は、「新築ワンルームマンション投資」について書いてみたいと思います。

新築ワンルームマンション投資は「不動産販売業者」が儲かるだけ

これから、不動産投資を始める際に、注意が必要なことの1つに「新築ワンルームマンション投資」があります。
ポータルサイトや営業電話など、多くの場所で目にする投資スタイルだからです。

ただ、最初に結論を書いてしまいますが、多くの新築ワンルームマンション投資は「不動産販売業者が儲かる」だけです。
ですから、わたしたちは、細心の注意を払い、購入検討をしなければいけません。
しかし、不動産販売業者の話は、何となく「儲かりそう」な雰囲気を出して話をします。そうでなければ、売れませんからね(笑)
そもそも、新築ワンルームマンション投資が一見良さそうな投資に見える理由は、主に3つだと思います。
・新築であること
・金融機関から借りやすく、金利が低い、35年長期融資が狙えること
・設備が新しいため、当面は修繕費用が掛からないこと
恐らく、こんな感じでセールストークするのではないでしょうか。あと、多いのは「老後資金のため」と言うのもあります。
確かに、新築であれば、ピカピカで見た目もきれいです。そうなれば、新築が好きな入居希望者は、一定数いますので、入居募集が有利になります。
ただ、それ以上に、デメリットが多いのです。

新築ワンルームマンション投資が儲からない理由

なぜ、新築ワンルームマンション投資が、儲からないのかは、主に3つの理由があるからです。
・毎月の収支がトントン、または赤字になりやすい
・家賃下落が起こりやすい
・臨時の修繕費用は、ほぼ持ち出しになる

まず、前提として、新築ワンルームマンション投資は「収益力が弱い」ことが挙げられます。
例えば、よくあるパターンでの、月々のお金の流れを見てみましょう。
◇収入 家賃収入→8万円
◇支出 ローン支払→6.5万円 管理費・修繕積立金→1万円
この時点で、おおよそ5,000円のプラスです。
ただ、これ以外にも毎月の支払ではないものの、定期的に発生する支払いがあります。「税金」や「修繕費」などですね。
そうなると、年間を通して見てみると、赤字になりやすい構造であることが分かります。
つまり、事前に「収支シミュレーション」をしっかりと実施していれば、この問題も把握できると言うことです。

今回の話をまとめると・・
・新築ワンルームマンション投資の多くは「不動産販売業者」が儲かりやすい仕組みである
・購入前に「収支シミュレーション」をしっかりと行う必要がある

不動産投資は、見た目だけでは判断してはいけません。また、セールストークを鵜呑みにしてもいけません。
必ず「数字で判断する」ことや「第三者の意見を参考にする」など、総合的な判断が必要です。

不動産投資は、「弱肉強食の世界」です。しっかりと知識を付けて、行動していきましょう。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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