ママ大家、埼玉で「2棟目」のアパートと出会う

ちい

2019.12.01.(日)

こんにちは。キラキラアラフォー女子(まだ30代!)の「ちい」です。

今日は2棟目のアパートを購入した頃のお話しです。

2棟目はどんな物件がいい?

1棟目のゴタゴタが落ち着き、やっと余裕が出てきた頃、

友人に、次はどんな物件がいいか相談しました。

相変わらず、すぐ人に聞いてしまう私ですが(笑)

周りに質問できる人がいるなら、悪いことではないと思っています。

不動産投資を始めてから、いろんな大家さんの意見や実体験を聞いてきましたが、

わからないことはその場で質問も出来ますし、

書籍と違いリアルな声というのはとても参考になります。

最終的に決めるのは自分ですが、考え方の幅が広がるのはメリットです。

直接質問できない時は、大家さんブログなどを読むのもお勧めです。

バランスが大事

「1棟目が利回りの高い物件だから、2棟目までは利回り高くても良いと思うけど、

3棟目はバランスを見て資産価値の高い物件が良いと思うよ。」

 

規模が大きくなると、貸借対照表(バランスシート)を考えなければなりません。

簡単に言うと、資産と負債に乖離が生じると今後の融資が手詰まりになる可能性があるので、

耐用年数が長く残っている築浅物件や築古でも土地の評価が高い物件を買って

負債とのバランスを取りましょう。という話です。

※収益還元評価という考え方もあるので、一概には言えません。

 

当時の私は、不動産投資スクールの授業で学んだ記憶がある程度で

友人のアドバイスがなんとなくしか理解出来なかったので

とりあえず利回り高い物件か積算の出る物件を探せばいいのね!

と、またもやザックリでした(笑)

2棟目アパートとの出会い

ある日、不動産業者から物件情報に目が止まりました。

 

埼玉県内 2DK 8部屋 約4000万円 利回り10% 築22年
JR最寄り駅徒歩11分 駐車場8台分 空室1部屋

 

土地がかなり広く、相続税路線価で土地の価格が売価と等しい(いわゆる土地値)物件でした。

翌日さっそく物件を見に行き、気に入ったものの、

この時期(2016年)は、不動産融資の流れが変わり始めた頃で、

属性の低い人から借り入れのハードルが少しずつ上がり始めていました。

フルローンをよく出していた某銀行で査定をしてもらった際に、

3月までは金利3.3%と言われましたが、

その後は単独年収700万円以下の人(当然、私も含む)は3.9%と言われてしまいました。

そんなこともあったので、どうせ良い条件で融資も下りないだろうし、

属性の良い人ですぐ決まってしまうんだろうな・・・

買付申込書を送ることもなく、諦めました。

2週間後・・・

物件担当者から、融資アレンジもするので検討してくれないか

と電話がありました。

いきなりの電話で、何か騙されるのではないかと思い、

詳しく聞いてみると、

進めていた自分のお客さんの融資が通らず、他の営業も動きだしている。

なんとか自分で決めたい。

アパート経営の経験があれば銀行にも紹介しやすいのと、

すぐ物件を見に来てくれたことが記憶に残っていたので電話した。

とのことでした。

メールで何度かやり取りをしたことがあるくらいの業者さんでしたが、

嘘をついているようにも思えず、ざっくばらんに話してくれたので

私の希望する融資が出るのであれば検討したい。と伝えました。

結果、4月から条件が厳しくなってしまった某銀行で、

3.6% 30年 フルローンという回答が出ました。

金利は3.3%にはなりませんでしたが、築年がそこまで古くなかったので、

5年後に売却の出口もあると考え、購入することを決めました。

ひょんなことから順番が回ってきて、

1棟目を購入してからちょうど1年後の夏でした。

続きはまた次回書きますね。

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【前回の記事はこちら】
あったらいいな、不動産投資に家族の協力

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ちい

ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」の卒業生。現在は法人を設立しアパート3棟を所有。
趣味の海外旅行は45ヶ国突破。将来の夢は海外移住。
会社員・大家・一児の母として日々奮闘している。

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