J-REITを購入する時に確認したいデータ

楽生暮

2019.11.21.(木)

2001年9月に東京証券取引所に上場したJ-REITは、2008年のリーマンショックで大幅に下落したものの、その後上昇傾向に回復し2019年10月現在では注目の投資商品の1つとなっています。現物保有のリスクがなく、株式に比べて安定的で高い分配金が支給され、投資する投資法人は複数の不動産を所有していることから分散投資にもなるためです。

投資家にとって魅力的な要素が多いJ-REITですが、投資商品である以上リスクはつきものです。J-REITのリスクとしては物件の賃貸料水準や稼働率の影響を受ける場合があります。リスクを少しでもなくすために、銘柄を選ぶ時に確認しておきたいデータをご紹介しますので銘柄選びの参考にしてみてください。

分配金

投資家の楽しみの1つでもある分配金は、その分配が毎年安定的にされているか確認する必要があります。前年度の分配金が高いからといってもその理由は売却益からの分配金で一時的に高くなった可能性も考えられるからです。長期に保有したい銘柄であれば複数年の推移を確認し、安定的に分配されている銘柄を選びましょう。

増資

REITの仕組みは、利益の90%以上を投資家に分配することで、その投資法人は実質法人税がかからないことになっています。そのため投資法人の手持ち資金はほとんどない状態です。その中で新たに物件を取得するとなると投資法人は増資で資金を調達することになります。

この増資によって投資家には株式の希薄化(ダイリューション)が起こりやすくなります。増資によって1株あたりの価値が低下してしまう可能性があるからです。このリスクを避けるためにはPBR(株価純資産倍率)を見ます。PBRが1.2倍以上であれば安定的な運営がなされているとみなされ、希薄化の影響を受けにくいとされているからです。

有利子負債率

有利子負債率とはその字の通り投資法人が返すべき負債(借金)の割合です。高いほど借金が多く、低いほど借金が少ないということになります。安定的な運用ができているかを判断するために確認しておきたい数値です。

格付け

格付けとは第3者機関によって判断された対象銘柄の信用力です。AAA(信用力が高い)やAA、AなどD (信用力が低い)までのアルファベット順で信用力を表します。投資法人にとってこの格付けされたアルファベットは資金調達の時に信用力が高ければ低金利で借りられるなどのメリットがあり、投資家には債務不履行になる可能性のある銘柄を避けられるメリットがあります。日銀のREIT買い入れ目安もこの格付けAA以上を条件にしていることから安心材料の1つになるデータです。

いかがでしたでしょうか。J-REITには住宅やオフィス、ホテル、商業施設、物流など物件タイプによって確認したいデータがそれぞれありますが、上記はどの物件タイプにも用いられる判断材料です。データの何を見てJ-REITを購入したらいいか分からなくなった時には思い出してみてください。また普段から不動産市場の動向を新聞やニュースなどからも得るようにしてくださいね。

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楽生暮

ファイナンシャルプランニング技能士2級、AFP(日本FP協会認定)
金融・保険業界を経験後、現在はフリーでFPに関するライター業やメディカルハーブ講師、マヤ暦占星術を行う2児の母。自身でも株やFX、つみたてNISAなどの資産運用を行いながら、「楽しく生きて暮らす」をテーマに子育てや資産運用を書いたノンジャンルのブログも運営中。複数の収入の柱を持つことを提案し実行している。

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