地震リスクは最小限に抑えよう! 大家にできる地震対策

小林ヒロシ

2016.11.30.(水)

不動産投資のマイルールは耐震基準

最近、地震が多くて恐いですね。地震大国、日本に住んでいる以上、仕方の無いことかもしれませんが。
私の不動産投資基準の一つに、1981年(昭和56年)に導入された新耐震基準法を満たした建物を購入するというものがあります。
建築申請などの期間を考えると、1983年(昭和58年)以降に完成した物件が確実でしょう。
新耐震基準法は、震度6強以上の地震でも倒れない建物と定められ、建物のみならず、建物内にいる人の安全を確保することを目的としています。

実際に、最大震度7を記録した阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物の倒壊、被害が目立ちましたが、新耐震基準の建物の倒壊は、ほとんどありませんでした。今後30年の間に、首都直下地震が起こる可能性は70%と政府は発表していますので、専業大家ならば、そのための備えは考えておいた方が良いでしょう。

築古物件にこだわってるいると予想外の落とし穴も

しかし、近年、築古の激安の物件を購入して、激安のDIY、リノベーションを施し、そこそこの家賃で貸し、利回りの高さを誇る手法が散見されます。
このような、築古物件は、新耐震基準以前の建物も多く、建物の基礎、土台まで修繕しているオーナーは少ないと思います。そんなことをしたら、コスト増となり、収益が低くなってしまいますから。実際、外観や内装など見てくれは綺麗ですが、土台は脆弱なままの物件が多いと思います。

このような物件で、大型地震が起こり、建物が倒壊して、もし入居者に被害が及んだ場合、オーナーは損害賠償を請求されることがあります。
実際に阪神淡路大震災において起こった事例ですが、地震により建物が倒壊、入居者4人が亡くなられました。遺族は、建物自体に問題があったとして訴訟を起こした結果、オーナー側に約1億2800万円の支払いを命じる判決が下されたのです。

利回りばかりを追求して築古物件を好んで購入する方は、注意が必要です。
入居者が安心して暮らせる物件選びが、最終的には長期の安定経営をもたらしてくれると私は考えます。

 

小林ヒロシ

元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。

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