タダで自宅を手に入れる「収益マイホーム」借地権編

マネラボ編集部

2015.10.01.(木)

最近流行の「収益マイホーム」。
自分もやってみたいけれど、いい場所、いい物件はやはり高くてちょっと手が出せない。
でも、「借地権」を活用した「収益マイホーム」だったら?

実は収益マイホームに「借地権」を活用できることはあまり知られていない。
というより、「借地権」そのものがよくわからないという人が多いのではないだろうか。

例えば、建物の所有を目的として借りた借地であれば借地借家法で守られるが、その借地権は重大な違反がなければ何度でも更新可能であるし、平成4年に改正される以前の旧法が適用されていればずっと旧法適用のまま相続や売買も可能である。

借地に収益マイホームを建てるメリット/デメリット
その借地に収益マイホームを建てるメリットであるが、一番のメリットは価格が安い事である。
もともと土地は自分のものではないので税金がかかることもない。
所有権売買では物件価格・仲介手数料の他、取得税・登記料がかかり、さらに固定資産税の負担もあるが、借地売買だと物件価格が安価なうえ、仲介手数料と建替え承諾料のみで済むため、物件によっては半分くらいの負担で手に入れることができることもある。

また、借地というのはその地域の名士が手放したくないから貸すのであって、環境の良い地区が多いため、収益マイホームを建てても比較的空室になりにくいこともメリットであろう。

デメリットとしては、業務が煩雑になること、融資が受けづらいこと。法律が複雑だったりしてやや手間がかかる。建て替えや増改築、売却等に関しては土地所有者の承諾が必要になることがある。

借地物件を購入する際のポイント
では、実際に借地物件を購入するとする。
その際、気をつけなくてはいけないポイントがいくつかある。

1. 借地残存期間が十分であること。残存期間が短いと、すぐ更新しなくてはいけなくなるため、余計にお金がかかってしまう。
2. 借地物件は分筆されていないことが多いため、契約面積と実測面積、隣地との境界を確認すること。
3. 土地の登記名義人と貸主が一致していること、その土地に抵当権がないこと、登記建物が存在していることを確認すること。
4. 土地の法律上の制限や私道の有無
5. 譲渡承諾料や建替え承諾料の有無

2と3については、隣人トラブルや相続争いに巻き込まれないため、また、余計な時間をかけないために必要である。

次に資金調達だが、借地権には融資をしない金融機関も存在する。
比較的地域密着型の金融機関が評価が高めで、販売方式(建売方式)で6~7割の融資が可能になることが多い。
土地部分だけでも現金で買えるだけの資金があればベストだが、投資実績があったり、担保価値のある資産を持っていれば2割以上の自己資金で十分可能である。

また、自己資金が少ない場合、他の資産を担保にするほか、住宅金融支援機構、マイホームローン、セカンドハウスローン、日本政策金融公庫などを利用すると良い。
住宅ローンを借りていなければ、居住用であればフラット35を利用することもできる。

あまり知られていないことではあるが、借地権を使った収益マイホームはかなりお得である。
借地権を学ぶことで投資の対象が広がるし、ライバルも多くないので、高利回りが見込めるようになるチャンスかもしれない。

(講座開講日:2010年4月12日)

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