サラリーマン大家が3年間の不動産投資で「金持ち父さん」になる方法を教えます。

マネラボ編集部

2016.08.24.(水)

(IT企業勤務 Mさんの場合)
Mさん(35)は、線の細い身体にクールビズなYシャツを着込んだ若々しいサラリーマンですが、既婚でお子さんもいらっしゃいます。取材はファイナンシャルアカデミー校内で行いました。

サラリーマン大家が目指す金持ち父さん

———現在のご職業を教えてもらえますか?

Mさん  現在は、IT企業のエンジニアです。たまに営業もします。会社の規模はまあまあ大きくて1000人くらい従業員がいます。いまの会社に転職して5年くらいですかね。新卒のときに入社した会社は金融系だったんですよ。

———転職されたのは何がきっかけだったんですか?

Mさん  新卒のときに入社した会社は大きくて全国に事業所があったんです。それで、私が派遣されたのは東北の秋田の事業所でした。その会社の社風として、20代のうちは地方で修行を積ませるという不文律がありまして……。秋田が良くない場所というわけではないのですが、私は東京生まれの東京育ちで、正直秋田でずっと過ごすことを考えたら、気が滅入る一方で。そんなわけで30になる前に東京に事業所のある今の会社に転職しました。

———生まれ育ったのが東京なんですね。

Mさん  はい、東急池上線沿線あたりが地元です。

———では、不動産投資されている物件も東京都心部ですか?

Mさん  いえいえ。都心は不動産価格が高くて、値ごろな物件が今はないので、主に地方の県庁所在地の都市を中心に投資をしています。働いているのが東京で、物件が地方にあるのは不思議な感じですが、サラリーマンをやりながら不動産投資をするなら、あまり場所にこだわらなくもいいかな、と思ってやっています。

投資のきっかけは大ヒット書籍を読んだから

———なるほど。それでは、Mさんが投資を始めたきっかけを教えてもらえますか?

Mさん  私が最初に投資に興味を持ったのは、やっぱりロバートキヨサキさんが書いた「金持ち父さん 貧乏父さん」という本を読んだのがきっかけです。「お金に働いてもらう」っていう発想が斬新でしたし、世の中のお金持ちのほとんどがそうやってお金持ちになっていることを知ると、自分もやらないと損しているような気持ちにもなりました。

———それで、不動産投資を始めたんですね。

Mさん  いえ。最初は「株」や「FX」の口座を証券会社に作って、そっちの方から手始めにやったんです。やっぱり、初期投資額も不動産に比べれば少ないし、手軽に始められたというのが理由ですね。

———「株」や「FX」はどうでしたか?

Mさん  うーん、あんまり芳しいものではなかったです。「株」は値動きしなければつまらないし、「FX」も為替の方向なんて素人にはわかりませんからね。妻には内緒でしたが、FXではある程度のお金も溶かしてしまって、手痛い損失もくらっていました。

———投資には向き不向きもあるといいますからね。それで不動産投資を?

Mさん  当時、子どもも生まれて、やるんなら遊びじゃなくて本腰をいれて投資をやりたいと思っていたんです。でも、不動産投資をするには、圧倒的に知識不足だったので、どうやって勉強したらいいかと考えてた所に、妻がネットで「不動産投資スクール」というのを見つけて、薦めてくれたんです。

———奥さんも協力的だったんですね。

Mさん  はい。不動産投資は動かすお金が大きいから、やるんならちゃんと勉強してからの方が効率がいい、と妻は思っていたようです。

———株やFXに比べて、不動産は何が違うと思いますか?

Mさん  僕が受けた授業は、束田光陽さんという方が講師で、授業が面白いことで評判の先生でした。束田さんが言うには、「株やFXと違って、不動産は人によって値段が違う」そうです。つまり、交渉することで値段が変わる、と。それは不動産業界の常識なんですけど、とても興味深く思いましたね。

———たしかに。不動産物件に定価はないようなもので、大事にするべきは相場だといいます。交渉すれば4000万円の物件を3800万円の値段にしてもらうのは意外に難しいことではないですよね。

Mさん  はい、その通りです。200万円って大きい値幅ですけど、不動産業界では、ありえない話しではないです。

最初の物件は縁もゆかりもない地方都市

———最初の物件購入は、いつでしたか?

Mさん  2013年5月に「不動産投資スクール」に通いだして、まだ学校の終わってない8月には物件を探しにいってましたね。

———おお! 行動が素早いですね。

Mさん  不動産投資というのは、時間軸の長い投資なので、投資に着手するスピードが早ければ早いほど投資効果があがりやすいんです。意欲と知識が準備できたら、一刻も早くというのが正解ですよね。

———では、購入もすぐに?

Mさん  探し始めてまもなく、都心には自分が求めている物件はないことに気がついたんです。利回りを基準にして不動産物件を見てまわったんですが、私は20%の利回りを求めたんですが、一都三県には利回り15%以上の物件は存在していませんでした。

———利回り20%というのは、なかなか高いハードルですね。

Mさん  はい、これから日本は人口減少社会になるし、ある程度の利回りがないと経営が厳しいだろうと思って、この基準を設定しました。だから、自然と物件価格が高い東京近郊の物件は候補から外れていきましたね。かわりに候補にあがったのは、県庁所在地の地方都市です。

※利回り……想定家賃(年間)÷物件価格×100倍で求められる数値(表面利回り)。利回り20%を求めるということは、家賃5万円の収益が上がりそうな物件の価格を、許容範囲300万円以内で探す、ということ。東京近郊ではめったに見つかりません)

利回り20%をクリアする物件は?

Mさん  最初に買った物件は、栃木県宇都宮市の1棟マンション(12世帯)です。平均家賃は5~6万円ほど。購入資金は、スルガ銀行に約5000万円融資してもらいました。

———最初から一棟モノというのはすごいですね!

Mさん  35年ローンで月々24~5万円払いですから、端からみると大変な重荷をしょっているように見えるかもしれませんが、さんざんシミュレーションして、計算して、何度も宇都宮まで通って下した決断だったので、自分の中に不安はありませんでした。自分の中では、ようやく「金持ち父さん」へのスタートラインに立てたというのが実感でした。

mito

▲Mさんが所有している一棟物件のひとつ。立派な物件です。

———その後の投資状況はいかがですか?

Mさん  1年後に茨城県水戸市に1棟マンション(20世帯)を購入しました。家賃帯は5~6万円と最初の物件と同じで、築32年RCでした。こちらは日本政策金融公庫から約6000万円融資してもらって購入しました。ローンは15年で月々38万円払いです。公庫は他の銀行よりも審査基準は比較的緩やかで金利も安めですが、返済期限が短いんですよね。
そして、2015年と2016年にも1棟ずつ、愛知県名古屋市と岐阜県岐阜市に購入しました。現在は、計4棟を経営しています。

———関東を離れてしまったんですね。

Mさん  物件の購入価格と利回りをみていたら、関東の物件はやっぱり割高なんですよね。その点、地方の物件の価格は手頃なものが多いですし、購入した中部地方の都市もそうですが、県庁所在地というのは一定の賃貸の需要があるんですよね。僕が若い頃、秋田に飛ばされたように、日本全国に事業所のある企業は社員に頻繁に転勤を命じるんです。そして引っ越し先は、県庁所在地がやっぱり多いんですよね。

サラリーマンで資産額が億を超える日をめざして

———サラリーマンをやりながら、不動産投資をするメリットはありますか?

Mさん  サラリーマンとしての出世に興味がなくなったので、のびのび仕事をやれているというのが一番のメリットですかね。無理はしたくありませんし、自分の得意なことを中心に仕事をしている感じです。ストレスなく仕事ができるというのは楽しいですよ。

———でも、サラリーマンをやりながら日本全国の物件を管理するのは大変ではないですか?

Mさん  これもやり方次第ですね。管理はすべて管理会社に任せていますし、トラブルといっても、夜逃げ・滞納は保険でカバーができます。厄介なのは人的トラブルですが、騒音やゴミ捨てのルールやぶりなどは、ある方法で大きなトラブルになるのを避けています。

———それはどんな方法ですか?

Mさん   入居者の中に味方を作るんです。騒音やゴミ捨てのルール破りなど気がついたことがあったら、自分に知らせてくれるようにお願いしてあります。そのかわり家賃を値引いたりしています。正直、どの物件も気軽に見に行ける距離ではないので、こうした細かいケアをすることで空室率の低下を防いでいるんです。その効果かわかりませんが、現在は持ち物件の空室率も20%を切っているのでケアができているということですかね。

———現在の目標はありますか?

Mさん  いまは副業でもうひとつ。「不動産投資スクール」でパートナー講師をやっています。いろんな縁が繋がって、不動産投資の先輩としていろんな方に不動産投資のやり方をレクチャーしています。
情報というのは発信するから入ってくると思っているので、いろんな方と情報を共有して、今後の資産作りをやっていけたらと思っています。

——−Mさん、貴重なお話ありがとうございました!

<まとめ>
Mさんは、これからも前向きに不動産投資に取り組んでいくつもりだそうです。利回りを基準に考え、条件に合う物件を日本全国を股にかけて探すのは、現代らしい投資手法ですね。昔の不動産投資とは大違いです。たくさんの人と情報共有できる場を提供できていることはファイナンシャルアカデミーとしても嬉しいかぎりです。

マネラボ編集部

節約から投資まで、お金に関するさまざまなテーマのコラムを、わかりやすく・楽しく発信することに日々奔走中。誰もがお金と正しく付き合うための教養を身につけ、豊かな人生を送るためのヒントを提供しています。

  • 携帯市場の楽天参入による価格競争

    詳細を見る
  • もっとラクにしてもいい 自分らしい60代の暮らし方

    詳細を見る
  • 脅迫概念に近い「お金使えない症候群」に注意 ~過ぎたるは及ばざるがごとし~

    詳細を見る

こんな記事も読まれています

資産運用資産運用 |  生活生活 |  考え方考え方

【特別掲載】現在家賃収入が8000万を越える僕が、43歳でやっと投資に目覚めるまで~お金の教養フェスティバル2018講演~

家賃交渉成功
マイホーム・保険マイホーム・保険 |  住宅購入住宅購入 |  考え方考え方

家賃交渉テクニック〜あなたは家賃を払い過ぎていませんか?〜

知恵袋知恵袋 |  転職転職 |  維持管理維持管理

退職一時金の税金・社会保険の負担は軽い! ただ……

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

知っておきたい「登記簿謄本」の読み方

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

オーナーが絶対入っておきたい「施設賠償責任保険」

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

不動産投資の重要指標「ROI」を考える