知っておきたい「登記簿謄本」の読み方

マネラボ編集部

2015.08.25.(火)

不動産を購入するとその不動産の「所有者」になるわけだが、その事実を第三者に対する客観的な証拠として示してくれるのが不動産の「登記簿謄本」だ。不動産登記は、その物件の所在地を管轄している法務局で行う。実際の手続きは司法書士に依頼し、決済と併行して行うのが一般的だ。

登記簿謄本とは

登記簿謄本は、土地や建物ごとに作成される。それぞれに「表題部」と「権利部」があり、さらに権利部は「甲区」と「乙区」に区分されている。表題部は、地番や(土地であれば)地積、(建物であれば)床面積などの基本情報が、甲区には所有権に関する登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記事項が記載されている。

ただし、一戸建てや1棟アパートの場合には土地と建物は別々に登記されているが、区分マンションの場合は事情が異なる。なぜなら、区分マンションの場合には、建物と土地に関する権利が一体化しており、分離して売買できない。そのため、建物の登記簿謄本に土地の権利についても「敷地権」としてまとめて登記できるようになっているのである。実際に建物の登記簿謄本を見てみると、表題部に「敷地権の目的である土地の表示」「敷地権の表示」といった敷地権に関する項目が設けられているので、建物と土地の権利が一体化していることがわかるはずだ。

「登記簿謄本」は情報の宝庫

登記簿謄本の中でも最大の要といえるのが、所有権に関する権利が記載されている「甲区」だ。ここを見れば、その所有者は誰なのか、いつ、どんな原因(売買、財産分与、相続など)でその所有権を取得したのかが端的に分かる。

さらに「乙区」には、その不動産に対し、所有権以外にどのような権利が登記されているのかが記載されている。代表的なものとして挙げられるのが、金融機関による「抵当権」や「根抵当権」といった権利だ。つまり、登記簿謄本の「乙区」を見れば、所有者が、その不動産を担保に、いつ、どこの金融機関から、いくら融資を受けているのかが丸見えということだ。

不動産の登記簿謄本は戸籍や住民票と異なり、その不動産を管轄している法務局に行けば誰でも閲覧することができる。売主がいつ頃、どういった原因でその不動産を手に入れたのか、現在、どのぐらいの残債があるのかといった情報は、売買の交渉を有利に進めるために重要な手がかりとなる。相続が原因で抵当権がついていないのなら、売主は不動産投資への関心が薄く、適当な値段で売却したいと思っている可能性が比較的高い。

したがって強気の指値交渉ができるかもしれない。反対に、まだローンの返があまり進んでいないようであれば、その価格よりも安い値段での売買成立は難しいという見方もできる。ローンが完済できるラインを狙って指値を入れれば、スムーズに話が進むかもしれない。(このような価格交渉については、『価格交渉のお話』のレポートも参考になる。)
情報という名の宝の宝庫ともいえる「登記簿謄本」。不動産の売買の際には有効に活用したい。

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