夢の「賃貸併用住宅」を実現するには?

マネラボ編集部

2015.08.21.(金)

投資用不動産を買うべきか、マイホームを買うべきか」と悩んでいるという話を聞くことがある。

「夢のマイホームもほしいけれど、住宅ローンの負担が重い」
「賃貸経営にチャレンジしてみたいけれど、マイホームはあきらめたくない」

——そうした人に選択肢のひとつとして知っておいてほしいのが、「賃貸併用住宅」だ。

賃貸併用住宅とは
「賃貸併用住宅」とは、自宅の一部に賃貸部分を設けることで、「マイホームに住みながら家賃収入を得る」ことを可能にする住宅のことを指す。「収益マイホーム」などと呼ばれることもある。
1階部分はアパートとして貸し出し、2階部分に自分たちが住むといった状態をイメージするとわかりやすいだろう。 これまで多くの家計を見てきたが、住居費は総じて手取り収入の25〜30%を占める。増してや都心で一戸建てとなると購入価格が高額に及ぶことも多く、住居費の負担が重くなりやすい。

しかし、自宅の一部を賃貸に出し、家賃収入を得ることができれば、その分だけ住宅ローンの負担は減る。
さらに、ローン返済が終わっても、家賃はそのまま入り続けるので、まさにマイホームを購入するのと同時に賃貸経営もスタートできるというわけだ。

賃貸併用住宅を購入する方法
賃貸併用住宅を購入する方法は、大きく分けて2つある。
ひとつは、賃貸併用住宅として売りに出されているものを購入する方法、そしてもうひとつは、土地を購入し、賃貸併用住宅にできる建物を自ら建てるという方法だ。前者の場合には、価格や家賃がはっきりしているので収支のシミュレーションがしやすいが、後者の場合には、より綿密なリサーチとシミュレーションが必須だ。

土地の購入においても、建ぺい率や容積率を事前に調べ、住居部分以外に賃貸部分が何戸つくれるか、建設費はどのぐらいかかりそうか、そこからいくらの家賃収入が得られるのかなどを手堅く見積もっておく必要がある。

ローンについては、金融機関によって細かな条件は異なるが、目安としては自宅部分と賃貸部分が半々程度であれば住宅ローンを使うことができる。直近の住宅ローンの金利の低さは目を見張るものがあり、変動金利の住宅ローンの中には0.5%台のものもある。こうした低金利を味方につけることができれば、それだけよい収支が期待できる。やり方によっては返済額全額を家賃収入で担保できるといったことも不可能ではないだろう。
賃貸部分が多いとアパートローンになります。結果として同じ利回りであったとしても手元に多くのキャッシュを残しやすい。

賃貸経営は「事業」である
ただし、忘れてはならないのは、賃貸経営は「事業」であるということだ。賃貸併用住宅を建てたまではよいけれど、入居者がつかないというのではローン返済の負担が増すだけだ。売りに出されているものを購入する場合でも同じことが言える。賃貸ニーズのある地域なのか、ニーズに合致した間取りなのか、家賃設定は現実的なのかなど、多角的に考えたうえで踏み切ろう。

「夢のマイホーム」のイメージと賃貸経営の収支がぴったり合致したときこそ、賃貸併用住宅の真骨頂といえるだろう。

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