必ずチェックしておきたい「修繕積立金」のポイント

マネラボ編集部

2015.08.12.(水)

新築マンションを購入するにしろ、中古マンションを購入するにしろ、事前に必ずチェックしておきたいのが「管理費」と「修繕積立金」だ。どちらも住宅ローンの返済が終わっても、マンションを所有する限り支払い続けることになる。1ヵ月1万5,000円なら35年では630万円。1ヵ月2万円なら840万円。総額で見ると決して小さくないランニングコストだ。それだけに、金額の多寡や将来的な見通しについて把握しておくことが重要になる。

 注目すべき「修繕積立金」

なかでも後々トラブルが起こりやすいのが「修繕積立金」だ。修繕積立金とは、マンションの外壁や屋根、エレベーター等の共用部分を維持管理・修繕するために区分所有者全体で拠出する積立金だ。

物件の資産価値を維持するためには、長期的な修繕計画に基づいて適切な修繕工事を行っていくことが不可欠だ。特に竣工後10年を経過すると建物のあちこちに修繕が必要な箇所が目立ち始め、大規模修繕を行うという話が具体化してくるケースが多い。こうした段階において修繕積立金が十分に貯まっていないと、区分所有者から一時金として何十万円ずつ徴収するという話が浮上してくるわけだが、現実的にはすべての区分所有者で一時金拠出のコンセンサスをとるのは容易ではない。そうこうしているうちに時間が過ぎ、必要な修繕工事が実施できないままに建物の劣化が進んでいくという事態に陥りかねない。

こうしたことを踏まえると、修繕積立金は「安いからよい」というものではない。重要なのは、設定されている修繕積立金で将来にわたって適切な修繕ができるのかという長期修繕計画の妥当性だ。高層マンションでは外壁の修繕に特殊な足場が必要になるなど修繕費用がかさむ傾向にあるし、個々の事情によっても必要な修繕は異なるが、一般的には、専有面積1平方メートルに対し200円程度、というのがひとつの目安になる。

 「均等積立方式」と「段階増額積立方式」

また、修繕積立金の徴収方法には、長期修繕計画で示された累計額を均等に積み立てていく「均等積立方式」と、段階的に金額が増えていく「段階増額積立方式」がある。最近の新築マンションでは、月々の修繕積立金の負担を軽くするために、購入時にまとまった金額の「修繕積立基金」を徴収するケースも増えている。

「修繕積立基金」の徴収がある場合には、その分、自己資金が多く必要になるし、「段階増額積立方式」の場合には、将来的な住宅ローン返済や子どもの教育費との兼ね合いを考えておくことが必要だろう。必要以上に家計の固定費を膨らませないためにも、「修繕積立金」については購入前にしっかり吟味しておきたい。

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