「借り換え」でトクをするための「3条件」とは?

マネラボ編集部

2015.08.05.(水)

「繰り上げ返済」と並ぶ、住宅ローン残高を大きく減らすため方法が「借り換え」だ。
借り換えとは、これまでとは別の金融機関で新たな住宅ローンを組み、そのお金で元々の住宅ローンを完済することを指す。

時代と共に変化する金利

長く続いたデフレ時代。預金金利同様に、住宅ローンもずっと低金利時代が続いてきたと思っている人もいるようだが、実はそうでもない。例えば、長らく住宅ローンの定番であった住宅金融公庫の融資金利を見てみると、15年前の2003年4月時点で2.75%。11年目以降は段階的に金利が上がり、4.00%になる。つまり、15年前に公庫で住宅ローンを組んだ人は今、4.00%の金利を支払っているということになる。

翻って2013年5月現在の「フラット35」の融資金利はというと、最低金利が過去最低だった前月から僅かに上昇したものの、1.81%(返済期間が21年以上35年以下の場合)と15年前と比べてかなりの低水準だ。日銀が2%という高いインフレターゲットを掲げ、今後金利が上昇する可能性が示唆されていることを考えると、今のうちに一念発起して「借り換え」をしておく、さらには金利を長期で固定しておく、ということが家計防衛にとって大きな意味をなすだろう。

借り換えが有効なタイミング

一般的に、借り換えは「残高が1,000万円以上」「残りの返済期間10年以上」「金利差1%以上」という3条件が揃ったときに有効だと言われている。
仮に残高が3,000万円、残りの返済期間が20年、借り換え前の金利が4.00%、借り換え後が1.81%だとしよう。この場合、借り換えを行うことによって、毎月のローン返済額が約18万2,000円から約14万9,000円と、約3万3,000円減らせることになる。さらに、総返済額で見ると、その圧縮効果は約782万円にも及ぶ。

また、実際のところ、この3条件にぴったり当てはまらなくても借り換え効果が得られる可能性は十分にある。
なぜなら、最近の傾向として、保証料が無料だったり、ローン事務手数料が安かったりと、借り換えの際にかかる諸費用がかなり減りつつあるからだ。そのため、金利差が1%に満たず、ほんの僅かであったとしても、借り換えによって効果を得られるケースが増えてきている。

例えば、先ほどと同じケース。借り換え前の金利が2.20%、借り換え後の金利が1.81%の場合、金利差は僅か0.39%しかない。
しかし、この場合でも、借り換えによって総返済額を約130万円圧縮することができるのだ。保証料やローン事務手数料、印紙代、登記費用などの諸費用が数十万円かかったとしても十分ペイできる金額だし、保証料が無料であるならなおのこと、借り換え効果は高いといえるだろう。

以前は住宅金融公庫のような公的機関の住宅ローンは借り換え利用できなかったが、「フラット35」は借り換えにも対応している。低金利のうちに借り換えをしてしまえば、総返済額を減らせるだけではなく、将来的な金利上昇リスクを回避できるというメリットもある。
「残高が1,000万円以上」「残りの返済期間10年以上」「金利差1%以上」という3条件に縛られずに、一度、自分のケースでシミュレーションをしてはいかがだろうか。

マネラボ編集部

お金と投資の知っ得研究所「マネラボ」の編集部スタッフが執筆しています。お金の教養が身につくマネースクール、ファイナンシャルアカデミーが選りすぐりのマネー術をお届けします。

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