住宅ローンがタダになる!? 「賃貸併用住宅」の活用法

マネラボ編集部

2015.07.30.(木)

インフレ期待や目先の金利低下、そして来年に控えた消費税増税を背景に、マイホームの購入に意欲的な人が急増している。事実、「フラット35」の返済期間21~35年の最低金利はこの4月に過去最低となる1.80%を記録した。

一方で、マンション投資をはじめとする不動産投資への関心も高まっている。景気回復への期待が膨らみつつある昨今とはいえ、この先ずっと仕事で安定した収入が得られる保証も、公的年金で暮らせる保証もない。「仕事以外にも収入の柱を得ておきたい」と多くの人が願うのももっともだ。

賃貸併用住宅とは

「マイホームを購入したい」ということと「不動産投資をはじめたい」ということは、一見、別々の願望だが、実はこれらを同時に叶える方法がある。それが「賃貸併用住宅」を購入するという方法だ。「賃貸併用住宅」とは、自宅の一部に賃貸住宅を設けることで、「マイホームに住みながら家賃収入を得る」ことを実現する住まい方だ。戸建てを購入し、1階部分はアパートとして貸し出すことで家賃収入を得て、2階部分に自分たちが住む、といったようなイメージだ。

賃貸併用住宅の最大のメリットといえるのが、住宅ローンの負担が軽くなるということだ。例えば賃貸併用住宅を建て、6,000万円の住宅ローンを組んだとしよう。金利1.5%の35年ローン(元利均等返済)で計算すると、毎月のローン返済額は18万3,710円になる。1階部分の1Kの部屋を3部屋作ってそれぞれ家賃7万円で貸し出せば、それだけで毎月の収入は21万円。つまり、住宅ローンを家賃でまるまる返済できるというわけだ。この先、何十年も自分自身が働き続けて住宅ローンを返済していくことと比較すると、家計のうえでも気持ちのうえでもその有難味は計り知れないだろう。

また、一般的にアパートローンは住宅ローンよりも金利が高いが、賃貸併用住宅の場合、自宅として使用する部分が全体の面積の50%以上あれば、全体に住宅ローンが適用される。つまり、自宅とは別に不動産投資を行う場合よりも安い金利で融資が調達できるということだ。結果として同じ利回りであったとしても手元に多くのキャッシュを残しやすい。

ただし、いくら自宅併用といえども、不動産投資そのものの難しさには変わりがない。アパート部分を作ったはいいが入居者が見つからないというのでは、結局ローン返済の負担が増すばかりだ。加えて同じ敷地に大家と入居者が一緒に住むという状況だからこそ起こり得るトラブルも想定しておく必要があるだろう。

しかし、こうしたことを踏まえても、これからの時代を生き抜くための「賃貸併用住宅」の意義は大きい。「マイホームを購入したい」、でも「不動産投資にも興味がある」という人にとっては、もうひとつの選択肢として検討する余地は十分にあるのではないだろうか。

マネラボ編集部

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