MBAメソッドで、不動産ビジネスを斬る!

小林ヒロシ

2017.04.19.(水)

私は、MBAホルダーです。
MBAとは、Master of Business Administration(経営学修士)の頭文字で、世界に通用する学位です。

MBAを修得する過程において、マーケティングの4Pについて必ず学びます。基本中の基本です。今回は、この4Pで不動産ビジネスを斬ってみたいと思います。

マーケティング4Pとは、製品(Product)、価格(Price)、流通(Place)、プロモーション(Promotion)の4のつマーケティング・ツールを活用し、 標的顧客(市場)に受け入れられる組み合わせを検討し、戦略的に販売強化を図ろうとする考え方です。

Place (不動産ビジネスにおいては、場所、立地としましょう)

私は、この立地戦略が不動産ビジネスにおいて一番重要と考えております。不動産投資の成否を70%決めると言っても過言ではないでしょう。(残り30%は、リフォームなどによるバリューアップ)不動産は、読んで字のごとく、動きません。動かせません。不変です。駅に近づけようなんてことはできないのです。当たり前ですね。

私の立地戦略の指標は、東京23区内、駅から徒歩10分以内、公道に面していて地形が良い、生活に便利な場所などです。皆さんも、立地にはこだわってくださいね。ここで、妥協は禁物です。

Product (建物、外観、部屋、仕様、物件名など)

物件そのものを指します。入居希望者が、その物件自体に興味を持ってくれるかどうか大事なポイントです。私の指標は、新耐震基準施行後の昭和57年(1982年)以降、できれば平成築の物件です。首都直下型の地震を想定しているためです。その他、室内洗濯機置き場、エアコン、フローリング、バス・ トイレ別など基本的なところを重視してます。必要であればリフォームによる、バリューアップも行います。

Price (家賃、敷金、礼金など)

値付けも重要ですね。なんだかんだ言って、家賃で決めるという人は多いです。家賃相場サイトなどで研究して、相場を見つつ決めましょう。私は、大体、礼金ゼロ、敷金1か月という設定で、入居時に入居者の負担が少ないようにハードルを下げています。

Promotion (マイソク、客付け、広告費など)

良い立地、良い部屋、リーズナブルな家賃設定でも、入居者が案内されなければ宝の持ち腐れです。入居者を案内してもらうために、不動産仲介会社を動機付けることは重要です。わかりやすいマイソク(=仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称)を用意して各仲介会社に送ったり、成約した場合は、広告費(=実質的には、仲介会社への成果報酬)を最低1か月支払うことも必要となってきます。

マーケティング4Pまとめ

これらの4Pを、最適に組み合わせて(マーケティングミックスという)自分の物件を売り込んでいきましょう。

他の物件との差別化を図り、決め物件(不動産仲介会社が成約しやすい物件)にしていくのです。

また、成約できない場合は、各Pを検証して、何が問題なのか?改善策はあるのか?試行錯誤を重ねていき、経営者として最善の決断をしていきましょう。

小林ヒロシ

ママチャリ大家。元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩
著書に「自主管理で年4000万円稼ぐマンション管理術」(洋泉社)がある。

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