満室経営の要諦

小林ヒロシ

2017.03.22.(水)

自主管理をしているから真剣に考えること

賃貸経営において満室をキープしていくことは、非常に重要です。

先日、不動産会社の社長さんと世間話をしていたところ、
「他のオーナーさんからお預かりしている管理物件の中には、1年も2年も空いている部屋がありますよー。困ったもんです。」
と悪びれた様子もなく話してました。

この不動産会社にしてみれば、他にも管理しているお部屋は多数あり、その中の1室が空いていても影響は無いでしょう。

その家賃の5%(例えば家賃8万円だとしたら、管理料は毎月4000円)の管理料が入ろうが、入るまいが会社経営にそれ程関係がないのかもしれません。

でも、その物件のオーナーからしたら、たまったものではありません。家賃8万円で2年空室だとしたら、約200万円の損失です。インパクトが全然違います。道路に、200万円の札束を落としてしまったと同じことです!大ショックですよね!

でも、日本全国の賃貸住宅の空室率は、なんと約20%です。5部屋に1部屋は空いているのです。日本中の不動産会社でこのような会話がなされていることでしょう。

私は、不動産経営の当初から特定の管理会社を設定していません。そうです。自主管理をしております。

始めの1棟目、あ、自分でもできそうだ、2棟目、まだまだできそうだ、とやっていくうちに、あれよあれよと7棟になってしまいました。

そして、自主管理していることにより「満室」をキープできていると、今では確信しています。

自主管理ですと、入居者募集の際、不動産会社とは一般媒介取引になります。専任媒介(他の会社に依頼できない)ではないので、どこの会社にも多く広く募集を依頼できるようになります。

多くの会社に依頼することにより、内見者数を増やすのです。

そうすることにより、管理会社の力量に左右されない経営が推進できるのです。

管理会社1社に依存するのではなく、分散戦略(数社とアライアンスして客付けをお願いする)が満室経営の要諦であると考えているのです。

 自主管理は大変だという通説を信じてしまうと、一番大事である満室経営から遠ざかってしまうことがあるので注意しましょう。

 

小林ヒロシ

"元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。
著書に「自主管理で年4000万円稼ぐマンション管理術」(洋泉社)がある。"

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