ココが知りたい!「住宅ローン減税」の徹底活用法

マネラボ編集部

2015.07.18.(土)

マイホーム購入に関する減税制度はいくつかあるが、なかでももっとも大きな存在感を放っているのが「住宅ローン減税」(住宅借入金等特別控除)ではないだろうか。

住宅ローン減税とは?

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入(または増改築)したときに、一定期間にわたって年末の住宅ローン残高にパーセンテージを乗じた金額を、所得税から控除できるという減税制度である。
従来は所得税を想定した制度であったが、2009年度より所得税から控除しきれなかった残りの金額については住民税からも控除できるようになっている。

この「住宅ローン減税」、悩ましいのは、居住した年によって減税規模が異なるということだ。
ここ数年、減税規模は年々縮小しており、2013年度の場合には、一般の住宅で1年あたり最高20万円、認定長期優良住宅・認定省エネ住宅で最高30万円、どちらも適用期間は10年間となっていたが、先ごろまとまった税制改正大綱によれば、2014年4月から2017年12月までに入居した場合には、一般住宅の場合で1年あたり最大40万円が控除できるようになる見通しだ。1年間で20万円違えば、10年で200万円の違いが出る。多くの人にとって、200万円がマネープランに与えるインパクトは小さくないだろう。
とはいっても、減税制度のためにマイホーム購入のタイミングを遅らせればよい、という単純な話ではない。なぜなら、遅かれ早かれ購入するのであれば、早いタイミングで購入したほうが現在の住まいに支払う家賃は少なくて済む。住宅ローン金利もこれから本格的に上昇してくるかもしれないし、そもそも2014年4月というタイミングで減税規模を拡大するというのも同じタイミングで消費税アップが行われるからだ。「待ち」の一手だけでは得策とはいえない。

では、目の前にある減税規模を受け入れたうえで、制度を徹底活用するにはどうすればよいのか。ポイントはいくつかある。

「住宅ローン減税」の活用法

まずひとつは、認定長期優良住宅・認定省エネ住宅を購入するということだ。
1年あたり30万円、10年間で300万円と、一般の住宅に比べ、1.5倍の減税が受けられるのは大きな魅力だ。可能であれば、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組み、別々に減税を受けるというのもよいだろう。都心の高級マンションや一戸建てを購入すれば、住宅ローン残高が5,000万円、6,000万円ということもめずらしくない。控除額は住宅ローン残高の1%。いくら所得税から控除しきれない金額は住民税から控除できるといっても、50万円、60万円となると控除しきれないこともあるだろう。そういった場合でも、例えば夫が3,000万円、妻が2,000万円、というように別々に住宅ローンを組めば、無駄なくそれぞれの税金から控除を受けられる可能性が高まる。
さらに、手元にある程度まとまった預貯金がある人であれば、預金連動型の住宅ローンを利用するというのもよいだろう。預金連動型の住宅ローンとは、住宅ローン残高から預金口座残高を差し引いた金額だけに金利がかかる仕組みになっている住宅ローンだ。詳しくはまた別の機会に紹介したいが、この仕組みを活用すれば、実際に支払っている住宅ローン金利の金額よりも、住宅ローン減税で控除されている金額のほうが多いという“逆転現象”を起こすことも不可能ではない。

同じ制度であっても、その活用法は工夫次第で可能性が広がる。目の前にある住宅ローン減税制度を賢く使いこなそう。

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