ベテラン不動産投資家は、こうして物件を探す

小林ヒロシ

2017.01.18.(水)

こんにちは。ママチャリ大家こと小林ヒロシです。
今回は、私が実際にどのように物件を探しているかについてお伝えしようと思います。

不動産投資家の基本として、私は不動産2大ポータルサイト、「楽待」と「健美家」に会員登録しています。

この2つのサイトには、自分が欲しい不動産のニーズ登録機能があります。
私の登録内容の一言コメント欄はこんな感じです。

希望として、自宅から10km圏内で、
利回り9%以上の1棟もの(土地付き)
平成築物件を購入したいと考えています。
道路付き、地形が良く、資産価値の高い敷地なら、なお良いです。
自己資金○○万円程度あり。
ご紹介のほど、どうぞよろしくお願いいたします!
良い物件であれば、すぐにでも購入したいです。

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実は懇意にしている、不動産売買会社の営業マンから、以前こんなことを聞きました。

「自己資金も無く、物件が欲しい!って言ってくるお客さんが多いんですよね。自己資金の無い方、少ない方には、物件の紹介は正直しづらいです。時間の無駄ですからね」

そんなことを聞いていたので、自己資金があることを具体的な数字でアピールしています。嘘は書けませんが、親類などから借りられる目途があるのであれば、その金額も上乗せして書いた方が良いでしょう。物件の紹介がグンと多くなるかと思います

ほどなくして、いろいろな物件が、サイト経由でメールで届きます。メールをみて、「これは良いのでは!」と思った物件について、実際に見に行ったりします。

上記の文章からわかるように、私は土地重視の投資をしております。
なぜか? 建物は朽ちるけど、土地は朽ちないという基本的な考えがあるからです。

土地の価値の指標として、私は路線価を使っています。

こちらのサイトhttp://www.rosenka.nta.go.jp/で、最新の路線価がわかります。路線価とは、簡単に言うと、国が付けた土地の価格です。

例えば、路線価が平米20万円の土地100平米では、国が付けた土地の価格は、2,000万円になります。そして、この価格を0.8で割り戻した価格が、大体の実勢価格になります。2,500万円ですね。こちらが、実際に市場で取引されている平均的な価格になるのです。

私は、土地重視の投資をしているので、物件の価格の最低70%が土地の実勢価格であってほしいと思っています。つまり、土地の実勢価格が2500万円の場合、物件全体の価格は3,570万円あたりが望ましい。つまり、物件の価格が3570万円のラインであるならば、私の検討の土台にのるということです。

自分の投資スタイルを持ち、そこからブレないように投資を実行していくことはなかなか難しいですが、投資を成功させるためには必要なマインドです。

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小林ヒロシ

元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。

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