金利がCF(キャッシュフロー)に与える影響を考えよう。

小林ヒロシ

2016.12.28.(水)

問題です。
物件価格5,000万円で満室想定利回り10%の物件があるとします。

この物件を銀行からフルローンで金利4.5%の期間20年で融資を受けると、キャッシュフローはどのような計算になるでしょうか?

まず、この物件の想定家賃年収は500万円になります。そして銀行へ支払う年間返済額は5000万円の年利4.5%ですからローンの支払い総額は380万円となりますよね。
よって、キャッシュフロー(以下、CF)は、500万円ー380万円=120万円(手残り)になります。月額にすると、10万円程度です。空き室が増えると、すぐにマイナスCFになりそうですね。でも、こういうのって、結構平均的な物件です。そして東京都内では、利回り10%の物件なんてそうそうないです。

銀行によって金利は変わる

さて、この物件の購入のための融資の提案ですが、他の銀行から、もっと低金利で融資を引けたらどうなるでしょう。
仮に、金利1%で、融資期間は同じく20年とすると、年間返済額280万円にぐっと下がります。よって、CF220万円(手残り)になりますね。金利4.5%と比べると年間100万円の差、20年間でなんと2,000万円の差になります。大きいですね。

何が、言いたいかといいますと、利回り10%の物件を購入できた!と喜んでいても、そのあとの対応いかんでは、満足なCFも得られない、マイナスの可能性もあるということです。そして、ファイナンシャルアレンジによって、CFは大きく変わってくるということです。

利回りより、CFを重視すべき理由

昨今、銀行から低金利で融資を受けられる可能性が非常に高いです。0%台も夢ではありません。利回りも重要な指標ですが、その利回りに対応する銀行金利をなるべく下げることに注力することも重要なのです。

CFは、多ければ多いほど、手残りが増え、経営が安定します。再投資も可能となります。CFを極大化できるように、あらゆる方策を立てましょう。

  • 銀行から低金利で融資を引けるのか?
  • 融資期間を、なるべく長く取れるか?(融資期間が長いと、同じ金利でも毎月の返済額は下がり、CFは増えます。)
  • 空室リスクに耐えられるほどCFは潤沢に出るのか?

「利回り」ばかりに気を取られず、総合的に判断した上で、CF経営を行い、経営を安定させることが肝要なのです。

小林ヒロシ

元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。

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