不動産売買契約はここに気をつけて!確認すべきポイント3つ

ERI

2019.10.19.(土)

不動産の売却・購入は、日常生活では考えられない大きな金額の取引となることがほとんど。不動産に馴染みのない人は特に、不動産売買契約のための書類を渡されても何を確認したら良いのかわからないという人がいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産売買契約の際に確認すべきチェック項目についてご紹介します。この記事を読むことによって、不動産売買契約の際に気を付けるポイントについての理解が深まるでしょう。

「不動産売買契約」とはどんな契約?

そもそも、「不動産売買契約」とはどんな契約でしょうか。簡単に言えば、土地・建物などの不動産を売却・購入するために締結する契約のこと。民法において、「契約」は意思表示の合致があれば口頭でも成立するとされていますが、不動産のような高額な契約においては「契約書」が取り交わされることがほとんどです。

不動産売買契約は、宅建業者が売主の場合では宅建業法によって一部規制がありますが、基本的に売主・買主の自由に締結できます。法律に違反するような契約はできませんが、自由に締結できるということを裏返せば、ある程度は自己責任ということです。したがって、不動産売買契約を結ぶときには契約内容をきちんと確認することが非常に重要となるのです。

売買契約書で絶対に確認すべきチェック項目3つ

売買契約書の内容はすべて確認することが原則ですが、その中でも絶対に確認すべきチェック項目を3つご紹介します。

1.契約解除の条件は?

1つ目は、契約解除の条件について。契約を締結したけれど、何らかの理由で契約を解除する場合の条件について記載している項目です。契約解除の条件で代表的なものを記載します。

・手付解除
相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は手付金を倍返し、買主は手付金を放棄することによって契約の解除ができます。自分ではなく「相手方が」契約の履行に着手したら手付解除はできません。

・瑕疵担保責任に基づく解除
対象の物件に重大な瑕疵(欠陥など)があり、瑕疵によって契約の目的が達せられない場合、買主は無条件で契約を解除することができます。なお、2020年4月に民法が改正されると瑕疵担保責任ではなく「契約不適合責任」が問われることとなります。

・ローン特約など、特約による解除
金融機関からのローンで不動産を購入する場合、通常は不動産売買契約を結んでから本審査に入ります。万が一、ローンの審査に落ちて融資が受けられない場合、ローン特約が設定されていれば契約を解除することができるのです。

その他、当事者同士で契約解除の条件を定めている場合があります。

2.手付金の額は?

不動産売買契約を結ぶにあたって、手付金が設定されることがほとんどです。手付金の金額は売買金額の10~20%となることが一般的。宅建業者が売主の場合は、手付金の上限が20%までと決められています。

3.売主が瑕疵担保責任を負っているか?

宅建業者が売主の場合は瑕疵担保責任を引渡し日から最低2年は負うことになっています。さらに、新築物件の場合は主要構造部分に限り10年以上の瑕疵担保責任を負います。個人が売主の場合はこのような定めはありません。ですから、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約も有効となるのです。引渡し後に隠れた瑕疵が判明することがありますので、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、きちんと確認しておきましょう。

その他、基本的な売買契約書チェック項目

基本的なことですが、売買対象地や売買金額が間違っていないか必ず確認しましょう。境界の明示、設備付帯表も重要な項目です。また、特約についてもしっかりチェックしておくことをおすすめします。

契約を結ぶ際に必要なもの

契約を結ぶ際に必要なものは以下の通りです。

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ERI

地方国立大学を卒業後、不動産会社や住宅メーカーの不動産部に勤務。不動産賃貸・売買契約(事業用含む)の他、社宅代行、宅地造成など、不動産の業務に携わっていました。現在は、不動産や金融関係の執筆をするWebライターとして大手メディアなどに多数寄稿。初心者にもわかりやすい言葉で解説しています。保有資格:宅建・賃貸不動産経営管理士・FP2級など

Webサイト:https://www.erix.work/
Twitter:https://twitter.com/writerERI/

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