不動産投資に必要な「現金」と「融資」について考える

真木寿人

2019.10.17.(木)

こんにちは、真木です。
今年も、残り3ヶ月を切ってしまいました。本当に、あっという間に月日が流れていきますね。

さて、先月から、私は筋トレを始めまして、プランクやスクワットなど、自宅でも出来るトレーニングを行っています。
そして、筋トレを始めて思うことが3つあります。

◎食生活に気を付けるようになった
◎心地良いカラダの変化を感じるようになった
◎習慣化することが大変である

食生活については、食べる物や、飲む物の成分などを気にするようになりました。これは、健康にも良い影響があると思います。

また、筋トレをすることにより、カラダが筋肉痛になり、そこを越えると、カラダの変化にも気が付き、充実感にも繋がっています。

一方で、筋トレに限らず、習慣化することは、改めて大変であると再認識しました。
仕事で疲れたり、お酒などの誘惑がありますが、その中でも、時間を作る必要があり、これが一番大変なのだと思います。

やはり、習慣化するには「声に出す(宣言する)」「目標設定する(何のためにやるのか)」が大切だと思います。
頑張って、楽しみながら、続けていきたいと思います。

今回は、「現金と融資」について書いてみたいと思います。

不動産投資には「現金」が必要なツールである

不動産投資の醍醐味と言えば、「融資を使ってレバレッジを効かせる」ことです。
これにより、自己資金が少なくても、金融機関からお金を借りて、収益物件を購入することができます。
ただ、現在は融資が一時期に比べて、厳しくなってきています。数年前であれば、属性の高い方(高年収の方)であれば、比較的簡単に融資を受けることができました。

しかし、いろいろな不祥事などにより、どの金融機関も、融資が厳しくなっている状況です。
そして、以前であれば物件価格を全額ローンで借りる「フルローン」も可能でしたが、現在は多くの金融機関が、最低でも「物件価格の8~9割融資」となっています。

そうなると、私たちに必要なことは「現金」になります。残念ながら、自己資金がなければ、物件を購入することが、正直難しい状況であると言うことを、まずはお伝えします。

その上で、今の段階から「コツコツ現金を貯める仕組み」を作ってください。

融資は「自己資金が20%」で逆算する

では、物件を購入する際には、購入価格はどう考えれば良いでしょうか?考え方の1つに「自己資金が20%」で逆算する考え方があります。

◎金融機関からの融資=物件価格の90%融資と想定
・自己資金=物件価格の10%と物件購入時の諸費用の10%⇒合計20%
先ほども書きましたが、現状100%融資(フルローン)は難しい状況です。そこで、物件価格の90%融資と想定して、組み立ててみます。

例)自己資金500万円の場合⇒物件価格「2,500万円」
・金融機関からの融資 2,250万円(物件価格の90%)
・頭金         250万円(物件価格の10%)
・その他諸費用     250万円

このように見てみると、みなさんの自己資金から逆算して、購入検討する物件の価格帯が見えてくると思います。

今回の話をまとめると…
・不動産投資には「現金」が必要なツールである
・融資は「自己資金20%」から逆算する

不動産投資は、金融機関からの融資状況によって、大きく変化していきます。そのため、今現在の融資姿勢がどちらのベクトルに向いているのかを、日ごろから確認することが大切だと思います。

そして、どの時代でも、現金は不動産投資を進める上で、有利になるツールです。今のうちから、コツコツと貯める仕組みを考えておきましょう。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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