不動産投資で求められるのは 「行動すること」

城山剣吾

2019.10.15.(火)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール 講師の城山剣吾です。

不動産投資の近況

1ヶ月ほど前の話になりますが、5棟目となる一棟アパートを購入しました。
私の得意とする郊外エリア、そしてファミリータイプの間取りという理想的なアパートです。
今年は年初に公言した通り 「とにかく物件を増やす」 という目標を掲げて、積極的に収益物件の購入活動を進めていました。
その成果が実り、有言実行できたので少しホッとしています(笑

さて、ここ数年間の不動産投資の近況ですが、経済情勢が上向いている影響で不動産価格も高騰し、目標とする表面利回りをクリアする物件はなかなか出てこなかったな、という印象が強いです。
しかし昨年に起きたスルガショックの影響からか、不動産価格を低く設定する物件も僅かながらあり、徐々に購入の土俵に乗ってくる物件も出てきました。

買付を入れた物件もいくつかあったものの、一棟の場合は不動産投資家同士の購入争いになるため、融資も順調に進んでいた最中、現金購入の資産家に横から奪われるという悔しい場面もあり…。
そんな中、今回購入した一棟アパートは私の他にも購入希望者は居たものの、買付一番手をキープでき、更には大幅な価格交渉も通り、購入に至りました。

そこで今回は、私が購入した一棟アパートを通じて感じた 「最近の経済状況と不動産投資」 について解説したいと思います。

価格交渉で優位に立てる「事前融資」テク

まず最近の不動産市場ですが、比較的良好な景気情勢が影響し、販売価格はまだまだ高い印象があります。
この様な好景気の時期は、通常なら金融機関は積極的に融資する傾向になりますが、先にも書いた通り、スルガショックにより各金融機関の融資は慎重な状況が続いています。

物件価格は高い、金融機関の融資も消極的、という状況だと、買い控えをする不動産投資家が多いですが、こんな時こそ〝行動するチャンス〟だと私は考えています。

購入の難易度は確かに上がりますが、条件さえ揃えば大幅な価格交渉も可能だからです。
実際、私が今回購入したアパートは500万円の値引きに成功しています。

なぜ大幅な価格交渉が通ったのでしょうか?
それは 「事前融資を獲得したうえで価格交渉をした」 からです。

銀行融資がなかなか獲得できない不動産投資家が多い中、事前融資を獲得すれば優位に立てます。
不動産仲介会社も、今は融資面が厳しいという状況は理解しているので、事前融資が通った購入希望者で何とか売買を成立させようと、本腰を入れてくれます。「事前融資を獲得している」という事を材料に、買主側の希望価格で売主側を説得する、という流れに持っていけるのです。

以上から、最近の不動産投資は特に 「いかに融資を獲得するか?」 が購入の肝であり、最大の武器になります。
融資を優位に獲得するには、日頃の金融機関の開拓が重要です。
人脈や足を使って行動し、融資してくれる金融機関を開拓しましょう。

どんな時期でも不動産投資は出来る!

不動産投資に限らず、投資は経済状況を読みながら実践するのがセオリーですが、不動産投資はある程度、自身の力でコントロールする事が可能です。

景気が良い時期、販売価格は高く設定されているものの、それとは関係なく売主側の諸事情で売却を選択しているケースが一定数、存在します。その事情を探り、大幅な価格交渉が通るケースがあるのです。

例えば、私が今回購入した一棟アパートの場合、売主様は高齢の方でしたが、大病をした関係で賃貸運営が厳しくなり、身辺整理を考えての売却という事情でした。
その事情に対して、私も事前融資を獲得したので、大幅な価格交渉が通ったという背景があります。

この様に、売主側の諸事情に加えて、事前融資を獲得するという状況を作ることが出来れば、景気の良し悪しに関係なく、価格交渉により優良な物件を購入する事は可能です。

どんな時期であっても、自身の〝行動力〟によって不動産投資の道は開けます。
収益物件の情報収集や金融機関の開拓を怠ることなく、行動していきましょう!

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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