REIT(不動産投資信託)って不動産現物投資と何が違うの?

本城司

2019.10.06.(日)

不動産投資を検討する中で、「不動産現物に投資するのはお金と手間がかかりそうだけど、REIT(不動産投資信託)は代わりにならないだろうか?」と考えたことのある方もいるのではないでしょうか。実はこの2つ、似ている点もありますが、投資という観点で見ると全く性格の違うものなのです。今回はREITと不動産現物投資の相違点について、様々な角度から解説していきます。

同じ点、似ている点

まず、同じ点や似ている点からお話します。主に以下3点あると考えます。

投資対象が不動産であること

REITは不動産投資信託という証券であっても、投資対象はあくまで不動産です。「資産運用を目的に不動産を価値として収益を得る」という点において同じであると言えます。

安定した継続収入があること

REITでは株式でいう配当金と同様に投資した銘柄から年数回の「分配金」が支払われます。これは投資対象であるオフィスや商業施設などの賃料がベースになります。現物不動産ではもちろん直接賃料が得られますので、この点においても両者共通だと言えます。

投資対象が棄損する可能性があること

REITには投資法人の倒産・上場廃止リスクがあります。一方現物不動産においても、投資したマンション・戸建・オフィスビル等が災害による損壊リスクがあり、同じとまでは言えなくても似ている点だとは言えます。

異なる点

次に異なる点を見ていきます。両者が異なる点は意外と多くあることが分かります。

上記の中で一番大きな違いは、④の投資効率だと考えます。不動産投資の最大の特徴は、自己資金は少額でも銀行等金融機関の融資(ローン)を使って投資できるという点にあります。数十万円から数百万円を元手に数千万円の物件を手に入れることができるので、資金効率の面でとても優れている訳です。

一方、その分リスクが大きいことは言うまでもありません。客付けに苦労し空室が多く発生すると、当初想定していた利回りを確保できない場面も出てきます。結果、返済が滞って、最悪損失を抱えたまま物件を手放してしまわないといけない危険性もあるのです。

考察

REITと不動産現物投資は「投資対象は不動産であるが取扱上性質が異なる」ことがお分かりいただけたと思います。

REITは不動産投資というより“配当狙いの株式投資”に実態が近いと考えた方が良いでしょう。逆に現物不動産投資は、投資というよりもいわゆる“事業”という言い方がなじむのではないでしょうか。

物件を仕入れ、銀行から融資を引き出し、想定される賃料と経費等の支出を計算し、キャッシュフローが回るかどうかで投資判断を行う経営者感覚が必要になります。これが本質的な違いだと考えます。

事業として不動産を扱いたければ、現物不動産に投資するのが良いでしょう。手間は掛かりますが、裁量次第で大きな利益を上げることができます。一方証券投資として安定した分配金を望むならREITがオススメです。利回りは一般の株式銘柄よりも高い(3~6%程度)傾向にあります。案件の目利きと購入タイミングの判断は必要ですが、お任せで手間がかからないのが魅力です。

【前回の記事はこちら】
勧められても決して買ってはいけない投資信託3選

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本城司

50代のサラリーマン。2級ファイナンシャル・プランニング技能士。若い頃から資産運用に関心があり、株、投資信託、ETF、REIT、FX、先物など、酸いも甘いも経験済。「金融機関が勧める商品は、オススメではない!」という問題意識の下、多くのマネーセミナーに参加し、”無料マネーセミナーおすすめ3選”として情報発信中。

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