消費増税で不動産投資はどのような影響を受ける?

松浦 建二

2019.10.02.(水)

2019年10月1日に消費税率が8%から10%へ引き上げられる予定です。今のうちに買いだめして消費防衛している人もいるかもしれません。不動産投資においても、非課税の取引も中にはありますが、増税の影響を受けないことはありません。そこで、消費増銭よって何が影響を受け何が影響を受けないか、改めて確認できるようまとめてみました。

土地の売買や役所の事務手数料等は非課税

消費税は消費全般に広く公平に負担を求めるものですが、税の性格から「課税対象とすることになじまない取引」や「社会政策的な配慮が必要な取引」については税を課さない(非課税)ことにしています。国税庁のホームページによると、例えば下記のような取引は非課税となります。

土地の売買や地代、家賃
国債や社債のような有価証券等の譲渡
保険料を対価とする役務の提供等
印紙や商品券、プリペイドカード等の譲渡
学校の授業料や入学金、教科書購入費等
役所の事務手数料等
公的な医療保険制度にかかわる医療の費用等
埋葬料や火葬料
住宅の貸付(1ヶ月以上)

また、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡・貸付や、役務の提供が消費税の課税対象なので、そうではない下記のような取引も不課税となり課税されません。

・給与、賃金
・保険金や共済金
・株式の配当金や出資分配金
・心身や資産に加えられた損害の発生によって受ける損害賠償金

不動産に関しては、土地は非課税ですが建物は課税されます。建物は新築する場合だけでなく、戸建ての建売や新築マンション等でも建物相当分には消費税が課税されます。しかし、課税業者ではない個人が自宅を売るような場合では、建物が含まれていても課税されません。

また、火災保険や団体信用生命保険等の保険は、加入者が保険会社へ支払う保険料は非課税であり、保険会社から受取る保険金等は不課税なので、消費税増税の影響は特にありませんが、他の税金(相続税等)が課税されることはあります。

不動産の仲介手数料は課税対象
不動産に関係しそうな費用でも下記は消費税の課税対象となります。

不動産業者の仲介手数料
司法書士の報酬
建物の請負契約(住宅借入金等特別控除が拡大)
リフォームの費用
交通費(電車・バス・ガソリン代等)
銀行の振込手数料

不動産の売買等で不動産業者に払う仲介手数料は消費税が課税されているので、今回の増税の影響を受けます。今までは「(売買価格×3%+6万円)×1.08」でしたが、増税後は「(売買価格×3%+6万円)×1.10」になります。仮に売買価格が3000万円なら、今までは(3000万円×3%+6万円)×1.08で1,036,800円でしたが、増税後は1,056,000円で19,200円の負担増になります。

建物の請負契約をする場合も増税の影響を受けますが、2019年9月の段階で既に10%で契約することになっています。建物の完成・引き渡しが10月以降になるからです。その代わり、住宅借入金等特別控除で控除できる期間が拡大されるなどの優遇策があり、急激な負担増(駆け込み需要と反動減)が起きないように配慮してあります。

今回の消費増税では初めて軽減税率が適用され、10月以降の増税後も飲食料品や新聞等は8%のままとなります。つまり10月以降は消費税率10%と8%の取引が混在し、さらに非課税や不課税の取引もあります。不動産投資だけではないですが、消費税が10%になれば増税の影響を全て回避することは無理なので、何が影響を受けるか理解し、早く新たな仕組みに慣れるのがのぞましいです。

参考:国税庁「非課税取引」「不課税取引」

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松浦 建二

CFP®認定者・1級ファイナンシャル・プランニング技能士。青山学院大学卒、大手住宅メーカーで戸建てやアパートの営業を経験後、外資系生命保険会社へ転職し生命保険と投資信託の営業を経験。2002年からファイナンシャルプランナーとして主に個人のライフプラン、生命保険設計、住宅購入総合サポート等の相談業務を行っている他、FPに関する執筆や講演も多数おこなっている。青山学院大学非常勤講師。http://www.ifp.cc/

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