住宅ローンの返済方法の「元金均等返済」とは?

添田享

2019.09.15.(日)

読者の皆さんの中では、住宅の購入の際に住宅ローンでお金を借りている人がほとんどかと思います。そこで今回は、住宅ローンの返済方法の「元金均等返済」について、簡単な数値例を交えながらご説明したいと思います。

そもそも「元金」とは何かというと、その名のとおり元の金を表します。住宅ローンでは、元金とは融資される金額のことをいいます。

その融資された金額である元金は、返済していかなければなりません。また、未返済分については利息が発生し、それも支払っていかなければならないわけです。この元金の返済金額と利息の支払金額の決め方に「元金均等返済」と「元利均等返済」があるわけです。

さて、ここで簡単な数値例を置きましょう。
・元金:1,000万円
・返済年数:5年
・1年の返済回数:期初年1回
・利率:1.0%

単純に考えれば、1,000万円を5年かけて返済していきますので、直感的に、年間の返済額はおおよそ1,000万円÷5=200万円となることがわかります。「おおよそ」と書かせて頂いたのは、この200万円に対して利息分が上乗せされるためです。

では、その利息分がどのような金額になるのか、この数値例で見てみましょう。

まず1,000万円を借りますが、その時点ではその全額が未返済ですので、その金額に利率を乗じて支払う利息の金額を計算します。
1,000万円×0.01=10万円
また、借りた金額1,000万円を5年で返済していきますので、元金の返済分は1,000万円÷5=200万円となります。したがって、1年目の総支払額(元金返済額+利息支払い分)は、
200万円+10万円=210万円
となります。
では、次の年の利息はどうなるかというと、未返済分は1,000万円-200万円=800万円ですので、この800万円に利率を乗じて、
800万円×0.01=8万円
となります。2年目も元金の返済分は1,000万円÷5=200万円ですので、2年目の総支払額は、
200万円+8万円=208万円
となります。これを繰り返していくことで、5年間の各年の総支払額を求めることができます。まとめたものが、以下の表となります。

5年間の利息支払い額の合計は10万円+8万円+6万円+4万円+2万円=30万円となり、1,000万円借りたことで、利息を30万円支払う必要があるということがわかります。
ここでの数値例として利率を1.0%としましたが、もし利率が2.0%の場合では、利息支払い額の合計は2倍の60万円となります。また、ここでは5年間での返済としましたが、返済期間が更に長くなると、利息支払い額の合計は更に増えることになります。

この計算でもわかるとおり、元金均等償却では毎年の総支払額が一定となりません。特に、住宅ローンのような返済期間が長いものですと、当初の利息支払い額が高額となることから、実際のところ、元金均等償却による住宅ローンの返済は多くありません。

では次回は、毎年の総支払額が一定となる元利均等償却についてご説明致します。

【前回の記事はこちら】
保険金額が減額されない延長保険、およびその注意点

知っているだけで1,000万円以上差がつく、マイホームを賢く買うには

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添田享

日本アクチュアリー会正会員、日本証券アナリスト協会検定会員。1級DCプランナー。アクチュアリー・ゼミナール講師。大学、大学院で数学を専攻し、大学院修了後、アクチュアリー候補生として信託銀行に入行。その後、証券会社、生命保険会社などで一貫してアクチュアリー業務に従事。
アクチュアリーの中でも、生保アクチュアリー、年金アクチュアリー双方で業務経験が豊富である数少ないアクチュアリー。現在は、アクチュアリーの業務経験を活かして、アクチュアリー試験などの金融関連資格の講師、数学の講師など幅広い分野で活躍。

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