不動産業界に影響を与える2022年問題とは?

マネラボ編集部

2019.08.24.(土)

みなさんは、不動産の2022年問題についてご存知でしょうか?この問題には「生産緑地」が深く関わっています。というのも、2022年で生産緑地に指定されている土地の税金の優遇措置がなくなり、指定が解除されるので、農地転用が進むのではないかと言われているからです。今回は、不動産業界に影響を与える2022年問題について詳しく解説しましょう。

不動産の2022年問題とは

不動産の2022年問題とは、生産緑地に指定が2022年に解除されることで農地の宅地化が進み、地価が下落するのではないかと言われている問題のこと。

都市計画法では、「すでに市街地を形成している区域、及び、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を市街化区域としています。市街化区域は、開発をして都市化を進める区域ということ。市街化区域の農地も例外ではなく、生産緑地法が改正されるまでは宅地と同じ税金を納める必要がありました。

しかし、このままだと市街化区域内で農業を行いたい人にとっては重い税金となります。そこで、生産緑地の指定を受けた農地については30年間固定資産税が優遇されるなど、生産緑地法が改正されたのです。そして、2022年に30年を迎える土地が出てきます。生産緑地の指定が解除されるということは税金の優遇措置がなくなるということですから、農地の所有者が農業をやめて宅地化させるのではないか……と考えられているのです。

生産緑地の大量放出

上記で解説したように、生産緑地の指定が解除されるということは、これまで受けていた固定資産税や相続税などの優遇がなくなってしまうということ。宅地並みの税金を納めなければならないとなれば、農地の場合と比べると遥かに高額となってしまいます。また、現在農業を営んでいる人の多くは高齢者でしょう。後継者が見つからない場合、いずれ農業をやめなければならない日が来ます。こうした理由から、2022年から不動産の市場が変わるかもしれないと危惧されているのです。

生産緑地とは

そもそも生産緑地とは何を指すのでしょうか。生産緑地法によって定められている生産緑地に指定されるための主な条件は以下の通りです。

・市街化区域内の農地等
・500㎡以上の規模の区域
・公害・災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等、良好な生活環境の確保に役立ち、なおかつ公共施設等の用地として適しているもの
・用排水など農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるもの

条件に当てはまっていて自治体から指定を受ければ、生産緑地となります。生産緑地の指定を受けると、固定資産税課税のもととなる評価が農地並みとされて大幅な減額となったり、相続税の納税猶予となったりするなどの優遇措置が受けられます。その代わり、農地としての維持管理が求められたり、農地以外として転用・転売することができなかったりするなどの制限があります。

新築住宅が大量供給され、住宅価格が下落

上記の条件にあるように、生産緑地の指定を受けている農地は500㎡以上という広い土地です。この土地の使い道の1つとして、宅地分譲が考えられるのではないでしょうか。農地転用で宅地にして、宅地を分譲して注文住宅用地として販売する。もしくは、建売住宅として販売することなどが想定されます。その結果、新築住宅が大量供給され、住宅価格が下落してしまうのではないか、という予想がされています。

2022年問題は必ず起こる?

生産緑地の指定が解除されたからといって、すべての所有者が一気に土地を手放したり、農地を宅地に転用したりすることは考えにくいでしょう。しかし、大幅に金額が上がる固定資産税を考えれば、この機会に農業をやめて宅地にして活用しようと考える人が増えることは予測できます。2022年問題を土地購入のチャンスだと考えている業者もいますので、必ず2022年問題が起こるとは断言できませんが、市場をこまめにチェックすることが重要だと考えられます。

自分で早めの行動を起こして判断することが大切

未来を確実に予測することは不可能ですが、現状からある程度予想することは可能です。自分で情報を集めて早めに行動を起こし、判断することが大切でしょう。

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