【不動産投資の利回り】理解して不動産会社のトークに騙されない!

ERI

2019.07.29.(月)

2019年6月に発表された金融庁の報告書について、世間で話題になりました。「老後資金として2,000万円が必要」という内容を耳にして、老後に対して不安を覚えた方が多くいるのではないでしょうか。そのような状況もあって、不動産投資に興味を持った方もいるでしょう。不動産投資において大切な「利回り」ですが、利回りにも種類があります。また、物件の種類や地域によって利回りの判断基準も異なります。そこで今回は、不動産会社の言いなりにならないよう、不動産投資における利回りについてわかりやすく解説していきます。

不動産投資利回りってそもそも何?

不動産投資における利回りには主に「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。それぞれの内容についてご紹介します。

表面利回り

表面利回りとは、予想される1年間の家賃収益を物件の購入価格で単純に割ったものをいいます。物件の広告に掲載されている利回りの多くは表面利回りです。管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費は含まれていません。

実質利回り

実質利回りとは、1年間の家賃収益から諸経費を引き、そこに物件の購入にかかった諸経費を含めて割ることで計算されます。物件を購入する際には購入価格の他に不動産会社への仲介手数料、登記費用などもかかりますし、運用していく上で管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費がかかります。実質利回りは購入価格の他に発生する諸経費も含めて計算されますので、実際に不動産投資を行う場合の参考になるでしょう。

諸経費については変動がありますので、不動産会社の広告に掲載されている利回りの多くは「表面利回り」です。表面利回りが高い物件でも、諸経費が多くかかる物件の場合実質利回りが低くなります。物件の購入を検討する際には、表面利回りだけでなく実質利回りについても必ず検討するようにしましょう。

不動産投資スクールで教えている利回りの考え方

表面利回りを見て基準をクリアしたものの実質利回りをチェック

まずは表面利回りをチェックしましょう。表面利回りの基準については物件の種類や地域によって差がありますので、自分の中で基準を作ることが大切です。例えば、表面利回りの基準を都心で最低6%、地方では8%にするといったことが考えられます。基準をクリアしたものの実質利回りも必ずチェックしましょう。地方の場合は都心に比べて物件価格が安いため、利回りが高くなります。ただし、立地によっては客付けが難しいなどの問題がありますので、あくまで総合的に判断しましょう。

都内駅近の利回りは低め

不動産投資において考えなければならないのは空室リスクでしょう。そのためには、立地選びが大変重要です。一般的に、都内の駅近物件は物件価格が高いため、利回りが低めになってしまいます。ここでは、物件の種別による利回りについて解説しましょう。

23区内駅近ファミリー向け中古マンションの平均的な利回りは?

仮にファミリー向けを2LDK以上の間取りだと仮定して考えてみましょう。不動産ポータルサイトなどで掲載されている投資物件を23区内のファミリー向けで見てみると、表面利回り5~10%の物件が多く掲載されています。中古マンションは築年数に幅があること、駅近とはいえ立地によって想定家賃や物件価格が変動しますので、あくまで目安であると考えてください。

23区内駅近1Rマンションの平均的な利回りは?

新築であれば、4~5%が平均的な表面利回りでしょう。中古のワンルームマンションで1番多い利回り帯は5~7%あたり。もちろん、築浅の物件と築20年を超える物件では差がありますので、築浅~築20年までは4~6%、築20年を超えると6~10%あたりの物件が多く掲載されています。

地方都市では不動産投資の利回りは都心より高め

都心と比較すると地方都市の方が物件価格は安いため、不動産投資の利回りが高くなります。しかし、不動産投資における物件選定基準は利回りだけではありません。どんなに利回りが高くても、入居者がいなければ家賃収入はゼロ。また、都心と同じ家賃は取れないでしょう。物件を購入する際は利回りだけでなく、様々な視点から検討することをおすすめします。

不動産会社のサイトが言う「理想的な利回り」は本当?

当たり前の話ですが、不動産会社は顧客に物件を売ることが業務の一部となっています。不動産会社サイトの「理想的な利回り」を鵜呑みにせず、掲載されている利回りが表面利回り・実質利回りのどちらであるか見極め、自分なりの基準を持って物件を選定するようにしましょう。

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ERI

地方国立大学を卒業後、不動産会社や住宅メーカーの不動産部に勤務。不動産賃貸・売買契約(事業用含む)の他、社宅代行、宅地造成など、不動産の業務に携わっていました。現在は、不動産や金融関係の執筆をするWebライターとして大手メディアなどに多数寄稿。初心者にもわかりやすい言葉で解説しています。保有資格:宅建・賃貸不動産経営管理士・FP2級など

Webサイト:https://www.erix.work/
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