不動産投資に必要な「利回り」の世界

真木寿人

2019.07.12.(金)

真木寿人です。
有り難いことに、最近いろいろなジャンルの方と、お話しする機会が増えました。士業の方や、個人事業主の方、飲食業の社長の方など、みなさん刺激的な方ばかりです。

私は、いろいろなジャンルの方と話をすることで、今自分が行っていること(不動産投資や賃貸業など)を俯瞰して確認することができることに、大きなメリットを感じています。

どの業界についても、悩みになることは「マネタイズポイント」「集客」に関わることが、多いようです。
不動産投資(賃貸業)に目を向けると、マネタイズポイントは「家賃収入」であり、集客については「ポータルサイト」や「不動産業者」という、ある程度「仕組み」が出来上がっています。

ただし、人口減少や昨今の投資物件の過熱により、供給過剰なエリアも多くありますので、その場合は、集客について別の手段(ライバルとの差別化)を図ることも必要です。

そんな時にこそ、同じ業界の人間だけで考えるのではなく、別の業界の方を巻き込む方が、新たな価値が生まれる可能性も秘めています。

そういった意味でも、普段からいろいろなジャンルの方と会話することが、良いのではと思います。

今回は、不動産投資を始める上で、大切な「利回り」について書いてみたいと思います。

「利回り」の意味

不動産投資を行う上で、Webなどで物件検索を始めると、まず最初にぶつかる壁が「利回り」です。

そもそも、利回りとは「年間にどのくらいの家賃収入が入ってくるのか」を見るための指標です。
その中でも、先ほどのように、物件検索し、販売図面に記載されている利回りのことを「表面利回り」と言います。

◇計算式 表面利回り(%)=想定年間満室家賃÷購入価格×100
◇例)  物件価格1,000万円  想定年間満室家賃 100万円
100万円÷1,000万円×100=10%

とてもシンプルに計算することが出来ます。そのため、投資用物件を扱う場合の売主や買主、不動産業者の共通言語の意味合いもあります。

一方で、この表面利回りには注意が必要です。この表面利回りはあくまでも「簡易的な数値」なんです。

上の計算式を見てください。ここで計算しているのは、物件価格と想定の年間満室家賃だけですよね。実際にはここから、税金やローンの支払い、管理費などの経費が掛かってきます。
そこで、もう1つの「実質利回り」の登場です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがある

「実質利回り」は、表面利回りでは考慮していない、家賃収入にかかる諸費用、物件価格にかかる諸費用を加味して計算する利回りです。

◇計算式 実質利回り (%) =( 想定年間満室家賃 -諸費用)÷(物件価格+諸経費)×100
◇例) 物件価格1,000万円  想定年間満室家賃 100万円 諸費用(物件価格に上乗せ分)100万円 諸費用(家賃収入から引かれる分)20万円
(100万-20万)÷(1,000万+100万)≒0.072=7.2%

ちなみに、諸費用にはこんなものが含まれます。

◇物件価格に上乗せされる諸費用
・仲介手数料
・印紙税
・登録諸費用
・融資諸費用
・不動産取得税

◇家賃収入から引かれる諸費用
・管理費・修繕積立金
・委託管理費
・固定資産税・都市計画税
・その他諸費用

これらの諸費用が、実際にどのくらい掛かるのかは、購入する時に確定します。

そこで、目安としては以下の通りになります。
物件価格に上乗せされる諸費用=物件価格の8%
家賃収入から引かれる諸費用=家賃収入の10%

まずは、上記を目安にしてシミュレーションしてください。

今回の話をまとめると…
・利回りとは「年間にどのくらいの家賃収入が入ってくるのか」を見る指標
・利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2つがある

気になる物件があれば、表面利回り→実質利回りの順番で収益力をチェックしてみてください。
まずは、質より量。ドンドン計算して、慣れることも大切なことです!

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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