成功率7割?活況の不動産投資 アパート経営の実態

宮田よし恵

2019.06.29.(土)

先日、PR TIMESのプレスリリースに現役アパートオーナーへのアンケート結果が掲載されました。

株式会社スタークラフトは全国の現役アパートオーナーを対象に、「アパート経営の成功率の調査」を実施し、「不動産のいろは」において発表してことをお知らせいたします。

参照:PR TIMES「現役オーナーにアンケートを取りました「不動産のいろは」」

このアンケート文作成や記事をまとめるなどライターとして参加したのが私です。
地主系大家2代目としてアパート経営のホントのところをお伝えします。

不動産投資は儲かるの?

不動産投資には、いろんな種別があります。
ワンルームマンション投資、アパート経営や戸建て賃貸などがよく知られているところでしょう。
ここ数年来、不動産投資が大きく注目されるようになったのはいくつか理由があります。

・オリンピックの影響からか都市部開発が続き、好況がつづいている
・空き家が多くなり、その活用法が注目されている
・中古物件をリフォームして収益を上げているオーナーがマスコミにでるようになった

このような理由があります。

でも不動産投資が絶対儲かるというわけではありません。
特にアパート経営でもマンション経営でも事業ですから、成功もあれば失敗もあります。

では、利益のでるアパート経営はなにがポイントになるのでしょう?
成功率7割の内容について詳しくお伝えしますね。

成功率7割はホント?

最初にこのアンケート結果をご覧下さい。

アパート経営が成功している、まあまあ成功しているが全体の7割です。
私もアンケート結果をまとめていて、かなり高い数値だなと感じました。

しかし、この成功していると答えたオーナー達には共通点がありました。

このオーナー達はもともと土地を所有しており、土地を更地にしておくと高額な固定資産税が課税されます。
そこで賃貸物件としてアパート経営をすると小規模住宅用地の軽減税率の適用で、固定資産税が6分の1になるというメリットがありました。

また投資金額が3,000万円~5,000万円前後であり、その借入先も身内が半数で次点に既存の取引銀行が続きます。

昔からアパート経営は1部屋600万円~800万円台が損益分岐点と言われていますので、この数字は健全な金額といえます。

土地を所有しているのであれば、建物のみ建てればいいだけです。
また、資金も銀行から借りず身内ならばおそらく高額な利息も支払う必要がありません。

借入も政府系金融機関は低利息であり既存の取引銀行なら同様の低利での融資も可能でしょう。
土地が担保となるので、融資も下りやすいはずです。

もし土地を購入してアパートを建ててと言うことであれば、高額な家賃が見込める都市部かまたは地方でも店舗・商業用物件でないと投資回収は厳しいです。

このように成功しているオーナー達は、投資金額が少ない健全な経営が地盤にある人達でした。
また新規参入組オーナーよりは、地元の情報を持ち相談できる税理士や不動産業者がいて
バックボーンもあるのも有利です。

また他のアンケート結果では、現状より手を広げるという予定はないと回答していたのも印象的でした。

アパート経営成功の秘訣

しかし土地・建物・借入先が有利な条件であってもアパート経営が必ず成功するわけではありません。

アパート経営を成功させる1番重要な点は「立地」です。
どれほど、良い建物と設備を備えた物件を建てたとしても人が住みづらい場所では入居者は来ません。

まわりにショッピングセンターはあるか?
ファミリー向けなら、学校や病院また公共交通機関はへのアクセスは良いか?

最寄り駅から徒歩15分以上かかる郊外物件なら、1部屋に2台分の駐車場スペースが必要になります。

また、周りに同じような設備とターゲット層を見込んだアパートがどの程度建っているか?

空室も予想し、初期に想定した家賃から2割下がってもその競争に耐えていけるアパート経営ができるか?
このあたりを抑えた上でのアパート経営なら、成功率は高くなることでしょう。

アンケート結果をご覧下さい。

参照:不動産のいろは「アパート経営の成功率を大発表!現役オーナーにアンケートを取りました」

1割のオーナーが満室になったことがない、6割のオーナーが1~2部屋空いているという回答です。

この状況で成功しているというアンケート結果がでるということは、金銭的にかなり余裕のある経営をされているのがわかります。

最後に成功するアパート経営の条件をお伝えします。

・立地条件がアパート経営にふさわしい場所か?
・建築費用・借入先など投資金額は毎月の家賃収入に見合った額になっているか?
・客付けする不動産会社や管理会社は信頼出来るところか?
・相談できる税理士や司法書士、または既存の銀行担当者がいるか?

こんなところが、成功するアパート経営のポイントになります。

不動産投資はまだまだ活況が続くようですが、この記事が皆様のご参考になれば幸いです。

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宮田よし恵

アパート経営10年の実績を活かし、不動産投資・起業・銀行など主にお金と投資について執筆多数。今後は、母を介護をしている経験からシニアと住宅・お金の問題に対しても発信していきたいです。

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