【不動産投資】 大規模修繕を終えて学んだこと

城山剣吾

2019.06.10.(月)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

大規模修繕がスタート!

前回のコラムに引き続き、築25年を迎えたアパートで実施した大規模修繕のことをお伝えしたいと思います。
前回は施工業者選びのポイントについて解説しました。

【施工業者選びのポイント】
・地元の施工業者を選ぶと良い
→施工費の交渉がしやすい、しっかり施工してくれやすいなどのメリットがある

【現地立会時でのポイント】
・施工業者の情報と保証体制を確認する
→施工業者の安定度を把握できる
・施工管理者の人柄や姿勢、相性などを見る
→コミュニケーションが取りやすい関係性であることが重要

この様な点に注意し、見積もり金額も納得できる最適な施工業者が見つかったら、次は大規模修繕前の準備に入ります。
そこで今回は施工前にやるべきことや、施工中の注意点などを中心に解説していきます。

施工前にやるべきこと

まず施工前にやることとしては、以下があります。
①塗装色の検討と指定
建物は外観の塗装色で、かなりイメージが変わります。
入居募集時の第一印象の良し悪しにもつながるので、イメージアップ効果のある塗装色にしたいですよね。
既存の色と全く同じ配色にするのであれば施工業者に一任で良いですが、塗装色を変更する場合は施工業者に相談したり、自分のイメージに近い塗装色の建物を観察するなどして配色を決めましょう。

今回施工したアパートは、元々はイエロー系でしたが、今回は思い切って赤茶系+黒系のツートンカラーにしてみることに。
どんな仕上がりになるか?施工中はワクワク感も楽しめました(笑

②施工スケジュールの確認
施工管理者の方にしっかりとスケジューリングしてもらいましょう。
大規模修繕の基本工程は、足場組み→高圧洗浄→マスキング→塗装→仕上げ・検査→足場解体、といった流れになります。
時間軸としては建物の大きさにもよりますが、一般的なアパートであれば1ヶ月程度が目安になります。

③近隣住民や入居者への挨拶
建物に足場を組んだ状態が続き、また多くの職人さんが出入りするので、近隣住民や入居者への配慮として、挨拶は必ずしましょう。
基本的には施工管理者の方が対応してくれますが、必要に応じて大家自ら対応するのも良いと思います。
今回は近隣住民への挨拶は施工管理者の方が行い、入居者へは私自身が挨拶する形にしました。

この様な準備が整ったら、いよいよ大規模修繕スタートです!

大規模修繕を終えて思うこと

大規模修繕がスタートすると、あとは施工管理者に対応を一任することになりますが、施工中もできるだけ現地に足を運んで進捗を確認することをお奨めします。
というのは今回、指示した色と違う色で塗装してしまうというミスが発生したからです。
施工管理者から職人さんへの指示がうまく伝わっていなかったことが原因でしたが、これは私が大規模修繕中に現地を確認したから見つかったことでした。
幸い、間違えて塗装したのは一部分だけだったので事無きを得ましたが、この様なミスを防ぐためにも、現地へ出向いて自分の目で進捗を確認する様にしましょう。

この様なちょっとしたトラブルもありましたが、予定とおり1ヶ月間で大規模修繕は無地終了!
所有物件が綺麗になると、やっぱり嬉しいものですね(笑

      

ビフォー

      

アフター

さて前回、そして今回と2回に渡って大規模修繕について解説してきました。
施工前、そしいて施工中にやるべきことや注意すべき点、ポイントなどが意外とたくさんあるので、マイホームや収益物件の大規模修繕を検討している方はぜひ参考にして下さい。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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