不動産投資の成功に不可欠な「経費」を見直す!

真木寿人

2019.06.07.(金)

真木寿人です。
早速ですが、みなさんは「ストレングスファインダー」を知っていますか?私は、この4月から受講しているのですが、これが本当に面白く、毎回新しい気づきが多いので、紹介させていただきます。

ストレングスファインダー®とは、米国ギャラップ社の開発したオンラインで「才能診断」するツールです。質問に答えることにより、自分の才能が導き出されます。なお、ここでの「才能」とは「自分の強み」になります。

全部で34個の資質(似たような才能の集まり)にカテゴライズされ、その中の上位5個の資質を上手に使いこなすことを目的としています。

そして、診断した結果、私の上位5個の資質です。

・ポジティブ
・個別化
・社交性
・最上志向
・共感性

34個の資質は、大きく4つの分類に分けられますが、私はその内の2つの分類である「影響力の資質」と「人間関係構築力の資質」のみとなります。ものの見事に、偏っています(笑)

人を巻き込むことや、チームを明るくすることはどうやら得意なようです。例えて言うならば、チーム内に松岡修造さんがいるような感じですね(笑)

ただ、戦略性に欠けるので、持続することや終わらせ方が得意な方ではないようです。通常の考え方であれば、「苦手なことを克服する」ことに注力してしまいがちです。一方のストレングスファインダーでは、そうではなく「強みを伸ばす」ことを重要視しています。そして、強みを最大化することにより、より魅力的な生き方ができるとも思います。

まだまだ、勉強途中のストレングスファインダーですが、また気づきがあれば紹介したいと思います。

今回は、不動産投資に必要な「経費の見直し」について書いてみたいと思います。

「経費の見直し」の必要性

不動産投資を行う上で、キャッシュフローを意識することが必要です。それは、以前のコラムでも紹介させていただきました。

そして、もう一つ忘れてはいけないことが「経費」になります。
折角家賃収入が増えて、満室経営できていたとしても、膨大な経費が毎月掛かってしまっては、キャッシュフローが減ってしまいます。

そうですね、「キャッシュフローを最大化する」ことを意識することですね。

不動産投資の経費一例
・水道光熱費
・清掃費
・リフォーム代
これら、毎月固定で掛かっているものを、定期的に見直しをすることがポイントになります。

「丸投げ大家」にならないようにする

例えば、水道光熱費であれば、一棟ものであれば、共用部の電気のアンペアを見直ししましょう。また、点灯時間についても一年中同じ設定になっていないかも、チェックが必要です。夏は日が長いので、点灯時間を遅くすることも可能ですね。
そして、共用部の水道も、必要が無ければ止めてしまいましょう。水が出ることを知って、入居者が無断で使用することもありますので、注意が必要です。

また、リフォーム代についても考慮が必要です。退去になるたびに、管理会社の言い値でリフォーム代を発注しているとすると、例えば単価が高い場合や、不要な項目までも見積りに入っている可能性もあります。

適宜見直しをすることや、場合によっては相見積もりをするなど、コストの適正化を図ることも大切です。

今回の話をまとめると…
・不動産投資の成功には「キャッシュフローの最大化」を意識する
・収入だけではなく「経費」にもメスを入れる

いずれにしても、大家側がしっかりと物件のチェックをしていることが必要です。管理会社も、あまり現場に来ない大家であれば「少しくらいなら…」と思ってしまう恐れもあるからです。

しっかりとしている大家であることを意識させることが、まずは第一歩であると思います。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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