【不動産投資】 大規模修繕は施工業者選びが重要!

城山剣吾

2019.05.08.(水)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

大規模修繕を実施中

私の所有物件のひとつに築25年を迎えたアパートがあります。このアパートは所有してから8年が経ちますが、今まで行ってきた修繕といえば退去時の内装リフォームのみ。建物の外装や屋根などの修繕といった、いわゆる「大規模修繕」は実施していません。

ちなみに前オーナーも大規模修繕は実施していないので、新築時から一度も外装や屋根などの修繕がされていないことになります…幸い、雨漏りなどのトラブルには至っていませんが、25年間も大規模修繕を行っていない状態では、いつ天災によるトラブルが起きてもおかしくない、リスクのある状態です。

そのため、今年は早々からこのアパートの大規模修繕をしようと計画していましたが、先日に施工業者も決まり、ただいま大規模修繕工事の真っ最中です。

          

所有するアパートの現在の状況。足場が組まれています。

そこで今回は、この大規模修繕に向けて行ったことや、大規模修繕を実施するにあたってのチェックポイントを解説します。

まずは施工業者選びから

大規模修繕を実施するために、まず行うのは施工業者選びです。大規模修繕となると金額も高額になるので、しっかりとした仕事をしてくれる、信頼のおける施工業者を選ぶことが重要になります。

今回、私が施工業者を選ぶ際にこだわったのが 『地元の施工業者を選ぶ』 という事。

その理由は2つあります。
まず一つ目は 「施工費の交渉が通りやすくなる」 という点。
大規模修繕はだいたい1~2ヶ月の工期になりますが、この間、施工業者は物件に毎日通うことになります。
もしこれが遠方の施工業者だったらどうなるでしょうか?移動時間が掛かるため一日の作業時間に影響したり、移動費も掛かります。その結果、割安な金額での施工が厳しくなりますよね。
地元の施工業者の場合、このデメリットが解消されるので、施工費の交渉も通りやすくなります。

そして二つ目は 「手抜き工事が出来ない」 という点。
施工業者は地元でお粗末な仕事をすると、悪い評判がたちまち地域に廻ってしまい、信用を失う(=仕事を失う)リスクがあるのです。そのため、適当な仕事は出来ないという訳ですね(笑

この様に、物件近辺の施工業者を選ぶことにより様々なメリットがあるので、収益物件やマイホームの大規模修繕を行う場合には、地元の施工業者に絞って探すことをお勧めします。

現地立会い時のチェックポイント

地元の施工業者を選んだら、次は見積もりを取るための現地立会いに進みますが、この時にも抑えておきたいポイントがあるので紹介しておきます。

・施工業者の情報と保証体制

インターネット上にホームページがあればそちらでも確認できますが、現地立会い時に改めて確認しておくと良いでしょう。

・創業年数
・社員数
・施工方法(自社施工 or 下請施工) ※自社施工だと割安になりやすい
・施工後の保証の有無

最低でもこのくらいはヒアリングして、会社としての安定度を確認する様にして下さい。

・施工管理者の人柄や姿勢、相性など

大規模修繕は、施工日程や施工内容を統括する 「施工管理者」 がキーパーソンになります。
大手施工業者の場合、見積もり担当者と施工管理者が別のケースもありますが、地元の施工業者の場合、大半は現地立会いに来た方が施工管理も担当します。

そのため、現地立会い時にぜひチェックして欲しいのが、施工管理者の人柄や姿勢、相性です。
これは内装リフォームでも同様のことが言えますが、オーナーが求めている内容を確実に対応してくれそうか、誠実な仕事をしてくれそうか、会話しやすいかといった様な 〝仕事のやりやすさ〟 を判断する様にして下さい。

先にも書いた様に、大規模修繕は金額も大きく且つ工期も長いため、施工管理者と細かいやりとりをする場面がけっこうあります。そのためコミュニケーションがとりやすい関係性が求められるので、この点もぜひ重視する様にして下さい。

さて今回は施工業者の選び方や、現地立会い時でのチェックポイントについて解説しましたが、次回は施工中の注意点や完成後のことなどについて紹介したいと思います。
大規模修繕のビフォーアフターの写真も紹介できればと思いますので、次回の記事もぜひご期待ください!

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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