人口統計をみれば街の特徴が簡単にわかる

松浦 建二

2019.04.22.(月)

マイホームや投資用不動産の場所を選ぶ時、住み慣れた街でなければ判断に迷うこともあるかと思います。実際に足を運んでみることは勿論大事ですが、各種統計からその街を理解することも十分できます。
例えば、人口の推移をみれば、その街が発展しているのか廃れているのか推測できます。そこで今回は人口の構成比に着目して、いくつかの区市の現状を比較してみました。

区市町村によって人口構成比はかなり違う

各区市町村の人口は市役所等のホームページで簡単に確認てきます。人口は町丁名別や年齢別にも載っていますが、ここでは年齢を「年少人口(0歳~14歳)」「生産年齢人口(15歳~64歳)」「老年人口(65歳以上)」の3区分に分けた年齢階級別の人口構成比で、首都圏の区市からいくつか任意に選んでグラフにしてみました。

少し逸れますが、平均寿命が延びているので、65歳から老年と言える時代ではなくなってきています。昔からこの年齢で3区分にしているので、連続性の観点から簡単に変えるわけにはいかないでしょうから、呼び方を変えてみたらどうかと感じました。

下記の一つ目のグラフでは人口規模が50万人前後の5市を比べてみました。いつ時点の人口かは、各ホームページに記載してある平成30年1月1日から平成31年4月1日の範囲の人口を使用しており、統一はしておりません。

資料:各市役所のホームページ ※一部筆者が計算

5市の人口は最も多い川口市(埼玉県)が603,838人、最も少ない横須賀市(神奈川県)が402,260人です。5市で違いがよくわかるのは65歳以上の人口(老年人口)割合です。川口市の22.74%と横須賀市の31.37%では8.63%も差があります。横須賀市は65歳以上が126,193人と多く、人口が9万人以上多い松戸市(千葉県)の124,826人を上回っています。その影響で生産年齢人口の割合が、川口市の方が横須賀市より6.89%も大きくなっています。また、年少人口の割合は宇都宮市(栃木県)が13.67%で一番大きくなっています。

この5市で言えることは、横須賀市は少子高齢化が進んでおり、宇都宮市は年少人口が比較的多く、川口市は生産年齢人口が比較的多いと言うことです。

二つ目のグラフでは人口規模を15万人~20万人程度の8区市を比べてみました。

資料:各区役所・市役所のホームページ ※一部筆者が計算

一つ目のグラフより人口規模が小さい(熊谷市197,243人~青梅市134,708人)こともあり、区市の違いがより鮮明に表れています。老年人口の割合をみると、浦安市(千葉県)は17.17%、中央区(東京都)は15.05%しかありません。その影響で生産年齢人口の割合が浦安市は69.51%、中央区は71.56%にもなります。

年少人口の割合は先ほどの宇都宮市の方が大きいことから、浦安市と中央区は他と比べて生産年齢人口の割合がかなり大きいと言えます。日立市(茨城県)・熊谷市(埼玉県)・青梅市(東京都)・鎌倉市(神奈川県)等は先ほどの横須賀市とよく似ており、少子高齢化が進んでいると考えられます。

年齢構成を理解することが不動産投資の成功につながる

不動産投資をするなら、どのような人に貸すのかターゲットを明確にしておきたいものです。例えばファミリーに貸したいなら、生産年齢人口と年少人口の割合が大きい区市町村の方が、需要が多いと推測できます。若い単身者に貸したいなら、生産年齢人口の割合が大きい区市町村の方が、需要が多いと推測できます。

グラフの区市で言えば、宇都宮市はファミリー向けが適しており、浦安市と中央区はファミリーだけでなく単身者も適していると言えそうです。また、少子高齢化が進んでいる横須賀市や日立市等では、高齢者が多い特徴を活かして高齢者(特に単身)をターゲットにした不動産にすると良いかもしれません。

しかし、ターゲットを明確にしても需要と供給のバランスが崩れていたら上手くいきません。空き家率や他の指標も参考にしつつ、総合的に投資判断をするようにしましょう。

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松浦 建二

CFP®認定者・1級ファイナンシャル・プランニング技能士。青山学院大学卒、大手住宅メーカーで戸建てやアパートの営業を経験後、外資系生命保険会社へ転職し生命保険と投資信託の営業を経験。2002年からファイナンシャルプランナーとして主に個人のライフプラン、生命保険設計、住宅購入総合サポート等の相談業務を行っている他、FPに関する執筆や講演も多数おこなっている。青山学院大学非常勤講師。http://www.ifp.cc/

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