不動産投資をするならどこが良いのか?

松浦 建二

2019.03.20.(水)

持家率が高いのは富山県と福井県、低いのは沖縄県と東京都

不動産投資をする上で、その地域に家を借りる人がどのくらいいるのかを推測するために、持家率の統計からイメージしてみました。下記の表は、総務省の平成26年全国消費実態調査から、持家率の高い都道府県と低い都道府県を表したものです。それぞれ持家率から持家以外の世帯数を計算してみました。

都道府県別の持家率と持家以外の想定世帯数

資料:平成26年全国消費実態調査

※持家以外の想定世帯数は筆者が世帯数分布(抽出率調整)と持家率を用いて計算

持家率の全国平均は75.5%で、4世帯のうち3世帯は自らの家を所有して生活しています。都道府県別にみると、初めて不動産投資をしたい人にとっては、何からどのように手を付けていけば良いか迷ってしまうことも多いのではないでしょうか。ポイントの一つとして、物件を購入する前に地域の特性は理解しておきたいところです。地域特性にもいろいろな注意すべき点がありますが、今回は市場の大きさに着目し、地域による不動産投資の可能性の違いを考えてみました。

不動産投資は入居者がいないと話にならない

不動産投資で収益を上げるには、不動産物件を購入した額よりも高い額で売却して差額を得るか、入居者(賃借人)から家賃を受け取るかの2つの手段があります。基本的な考え方は株式投資と同じで、前者がキャピタルゲイン、後者がインカムゲインと言えます。不動産バブル期は入居者をあえて入れずに短期間で転売しても、キャピタルゲインを得ることができましたが、一般的にはインカムゲインで確実に期待する収益を上げたいところです。

家賃収入は入居者がいないと当然入ってこないので、適正な家賃設定により、なるべく短期間で入居者を決めたいところです。それには、信頼できる不動産業者に入居者探しを依頼することが大事ですが、それ以上に需要の多い地域で不動産投資をすることが重要です。

日本一持家率が高いのは富山県で92.4%にもなります。全国平均より17%も高く、100世帯の内92世帯が持家なので、持家でない世帯を探すのがかなり困難なほど高い率となっています。2番目に高いのは福井県の90.3%で、富山県と同じ北陸地方に位置しています。3番目以降も三重県(86.9%)、奈良県(85.8%)、岐阜県(85.2%)と近隣の県が並んでいます。持家を良しとする考えがこの地域に昔からあるのかもしれません。

持家率が最も低い県は沖縄県で50.9%しかありません。2世帯のうち1世帯は持家ではなく、全国平均より25%も低くなっています。2番目に低いのは東京都の67.3%で3世帯のうち1世帯が持家ではありません。持家率が低い10都道府県をみると九州が6県も入っていて、他は大都市が含まれる東京都・神奈川県・大阪府等となっていることから、持家率が低いのは九州地方と大都市と言えます。

持家率の違いから賃貸需要をイメージする

持家率からは、持家率が高いと家を借りる世帯の割合は低く、持家率が低いと家を借りる世帯の割合が高いと考えられます。表にある持家以外の想定世帯数は、全国消費実態調査に記載の世帯数分布(抽出率調整)と持家率から、持家でない世帯数を計算したものです。市場の規模や供給数(賃貸物件の数)にも影響しますが、持家でない世帯が多ければ多いほど、不動産投資をした際に入居者を探しやすいとも言えます。

持家以外の想定世帯数をみると、富山県は沖縄県の10分の1以下であり、富山県と沖縄県を比べると沖縄県の方が不動産投資に向いていると言えそうです。大都市は東京都201万世帯、神奈川県111万世帯、大阪府100万世帯と規模が大きく、競争も激しいですが入居者は探しやすく、比較的不動産投資に向いていると言えそうです。

株式と同様に投資スタイルは三者三様で、原則や確率に則っていなければならないということはありません。しかし、不動産投資を初めてするのであれば、地域特性や相場等の基本的な事はひと通り理解してから始めるようにしましょう。

参照:e-Stat「平成26年全国消費実態調査」

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松浦 建二

CFP®認定者・1級ファイナンシャル・プランニング技能士。青山学院大学卒、大手住宅メーカーで戸建てやアパートの営業を経験後、外資系生命保険会社へ転職し生命保険と投資信託の営業を経験。2002年からファイナンシャルプランナーとして主に個人のライフプラン、生命保険設計、住宅購入総合サポート等の相談業務を行っている他、FPに関する執筆や講演も多数おこなっている。青山学院大学非常勤講師。http://www.ifp.cc/

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