不動産投資の勝負時!繁忙期の入居募集戦略とは?

城山剣吾

2019.03.13.(水)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

賃貸市場における「繁忙期」とは

もうすぐ暖かい春を迎えますね。寒さが苦手な私は春の到来が待ち遠しい限りですが、この時期、賃貸市場は多忙を極めています。
何故でしょうか?


それは年間を通じて人の移動が最も活発になる「繁忙期」に突入しているからです。卒業という人生の節目を迎えた学生は、進学や就職のため環境が大きく変化します。
大学を卒業し、新たな生活をスタートする学生は全国で40万人とも言われていますよね。
また社会人も人事異動で転勤が多くなる時期でもあるので、賃貸市場では新たな住居を探す人が一気に動き出すという訳です。

繁忙期をもう少し細かく説明すると、年が明けた1月中旬頃から住居探しの動きが出始めます。そして2月は部屋探しのピーク。大手の賃貸業者はここぞとばかりにテレビコマーシャルを起用し、アピール合戦を行う時期でもあります。
そして3月。春の新生活に向けて駆け込みで住居を探す人も多い時期ですが、3月も半ばを過ぎると徐々に落ち着いてきて、下旬には繁忙期を終えます。

さて不動産投資をしている立場だと、繁忙期は入居者の生活の変化に伴って退去も発生するため、入居募集に注力する時期になります。
そこで今回は、繁忙期の入居募集の攻略方法を中心に解説していきます。

繁忙期に入居を決めるには

賃貸市場の繁忙期、大家はどの様なアクションが必要でしょうか。

まず皆さんに意識して欲しいのが 「フロントローディング」 です。フロントローディングとはメーカー系企業でよく使われる用語で、新商品を開発する際、できるだけ早い段階でリスクを洗い出して、商品の価値を高めていく、という考え方の事を言います。

平たく言うと 「リスクが起こる前にしっかり準備する」 という事ですが、これを賃貸経営の場面でも意識して欲しいと思います。

賃貸経営の一番のリスクは何と言っても 「退去」 ですよね。
では退去が出る前に大家が準備できることは、一体何があるでしょうか?

そのひとつに、退去予定があるかどうかを入居者に事前確認するという手段があります。
特に入居者が学生の場合は卒業する年も把握しやすいので、繁忙期を迎える前に打診してみると効果的です。この時点で繁忙期の退去を把握できれば、再募集に向けて事前に準備がしやすくなるでしょう。

また、これを把握したらリフォーム業者へのアクションも実行しましょう。繁忙期に入るとリフォーム業者は退去部屋の原状回復工事に追われ、短納期での対応が難しくなります。
もし退去情報を事前に把握できていれば、リフォーム業者も先行して抑えられるので効果的ですね。

繁忙期を逃してしまったら


この様に、事前に退去情報を把握して再募集に備える事ができれば、繁忙期に次の入居者を決められる確率はどんどん上がっていく事でしょう。

しかし、残念ながら繁忙期に次の入居者を決める事が出来なかった場合、状況は一変します。
繁忙期を終えて4月に入ると引っ越しシーズンもひと段落ついて、人の移動が極端に少なくなります。この時期を「閑散期」と呼びますが、部屋が空いている以上、閑散期でも入居を決めなければなりません。

では、閑散期に入居を決めるにはどうしたら良いでしょうか?
この時ばかりは、大家の努力で何とか決めていくしかありません。

・客付業者への営業を強化する。
・周辺の家賃相場を分析して、相場よりお得感のある家賃設定にする。
・部屋を差別化して目立たせる。

という様に 「大家として実践できる事は何か?」 を考え、実践していくのです。

繁忙期より厳しくなる部分はどうしても出てきますが、引っ越す人が居なくなる訳ではありません。部屋探しをする人が少ないながらも、地域内で募集条件や部屋の完成度などが上位に位置していれば、閑散期でも入居が決まる確率を上げる事ができます。

また、閑散期の中でも5月のゴールデンウィークの時期に引越しを考える人もいますし、暑い夏が終わり、動きやすくなる9月から11月にかけて第二繁忙期と呼ばれ、引越する人がそれなりに出る時期と言われています。

繁忙期、閑散期、第二繁忙期といったタイミングを把握して、ベストな入居募集戦略を練っていきましょう。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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