不動産投資は税金との戦い!確定申告を上手に攻略しよう

城山剣吾

2019.02.11.(月)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

不動産投資をするには確定申告の理解が必要

毎年2月から3月にかけて、自営業(個人事業主)をしている方は「確定申告」が重要な仕事になっているのではないでしょうか。

かく言う私もサラリーマンでありながら、確定申告のまとめに追われています。

自営業でもないのに何故?と思う方もいると思いますが、それは不動産投資家という側面を持っているからです。不動産投資=家賃収入を得ている不動産賃貸業なので、本業とは別に個人事業主としてもうひとつ自営業をしている形になり、確定申告が必要となる訳ですね。

さて「確定申告」とは、一体何かと言うと……

簡単に言えば、1年間で得た売り上げから、その売り上げを得るために掛かった費用……例えば交通費や携帯電話などの通信費、お得意様との交際費などを差し引いて、残った利益に準じた税金を税務署へ自己申告し、納税する。というものです。

不動産投資の場合、売り上げ=家賃収入、経費=所有物件や購入を検討する物件を確認するために使った交通費、管理会社へのお中元やお歳暮などに使った費用(交際費)などが該当します。

ここではかなり簡潔に解説していますが、不動産投資を実践していくためには、確定申告の仕組みや納税する税金を、どの様にコントロールしていけば良いのか?

これを理解しないと、安定した運営は出来ません。そこで今回は不動産投資における確定申告や、税金とうまく付き合っていくためのポイントを解説します。

不動産投資における確定申告のポイント

確定申告とは平たく言うと「どれだけの売り上げを上げて、そのうちどれだけの経費を使い、利益として残せたか」という“経営上の成績書”の様なものです。

一般的に黒字経営であれば健全な状態で、逆に赤字経営が続くと存続が難しくなってきます。不動産投資も呼び方を変えれば不動産賃貸経営ですから、この原理原則に当てはまります。

例えば購入した収益物件の入居率も良く、経費や金融機関への返済額も安全な領域であれば黒字経営を実現できますが、入居率が悪化して予定していた家賃収入が得られず、金融機関への返済や経費などの支出が、家賃収入より上回る状態になると赤字経営に陥ります。

そしてこの状態が続くと、最終的には金融機関への返済が出来なくなり、倒産(個人事業主の場合、自己破産)となってしまう訳です。
これらの状態がひと目で分かるのが、確定申告と言っても良いでしょう。

また不動産投資で融資を受けている方は、金融機関から確定申告書の提出を毎年求められると思いますが、これは健全な賃貸経営が出来ているかチェックしているためです。もし確定申告書の状態が悪かった場合、今後の追加融資を断られてしまう可能性も十分にあります。

融資を利用して収益物件の規模を増やしていきたいと考えている方は、黒字経営を意識し、これを継続する様にしましょう。

健全に不動産投資を続けるために必要なこととは

不動産投資を安定した形で続けるには、確定申告書を良好な状態で維持する必要があることは理解できたと思います。
そして良好な経営状態が出来ている場合、次に考えなければいけないのが「税金のコントロール」です。

日本は高額所得者であればあるほど高い税率が課せられる「累進課税」という制度を採用しているため、所得額が多いと最大45%という税率が課せられてしまいます。

そこで長期的な視点で考えて欲しいのがプチカンパニーの設立、いわゆる法人化です。
個人事業主の場合、前述したとおり所得税率は最大で45%まで上昇するのに対して、法人の場合は約23%が税率の上限となっています。
収益物件の規模をどこまで増やしていきたいかによりますが、規模の拡大を考えている場合は、早期に法人化を検討することをお奨めします。

さて今回は確定申告について解説しましたが、税金の分野は難易度が高く、また税制も毎年変化するため、とても奥が深い世界です。
そのため税務や会計の専門知識は必須ですので、自分の不動産投資スタイルに応じて税理士や会計士の協力を得ながら、上手に税金のコントロールをしていきましょう。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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