これからの賃貸経営、長期的に成功するには?

城山剣吾

2018.12.08.(土)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

最近の入居募集活動は……

私の所有物件、最近までひと部屋だけ空室がありました。駅から徒歩15分、2DKのファミリータイプの部屋です。退去してからひと通りの原状回復を行うと同時に、馴染みの賃貸業者に入居募集を依頼していました。

狙うターゲット層は、新婚さん(DINKS)、3~4人くらいのファミリーをメインに、単身者も視野に入れて募集活動を開始。2DKクラスは単身者からファミリー層まで募集の幅を広げられるのが大きなメリットですね。

さて入居募集をスタートして間もなく、何組か内見の話があり部屋を見てもらいましたが、内見したのは以下の方達でした。

・60代前半の単身男性
・海外からの語学留学生
・60代後半の単身男性

狙ったターゲット層とは裏腹に単身者ばかりでしたが(笑)、残念ながらこの3組の中からは入居は決まりませんでした。

次こそは入居を決めるぞ!という意気込みで入居募集活動を更に強化したところ、ほどなくして内見が入り、めでたく入居申込みを頂きました。

さて、どの様な方が入居する事になったと思いますか?

今回入居して頂く方は、幼稚園で英会話を教えているアメリカ人の方でした。

ここで今回の入居募集を振り返ってみましょう。内見した4組のうち、2組が外国人。もう2組が60代の単身者、いわゆる高齢者です。

この事から何が言えるでしょうか?

そこで今回は、「これから賃貸経営を長期的に成功するためには何が必要か?」 というテーマについて考えてみたいと思います。

今後の日本の動向を観察する

私の入居募集の事例でも分かる通り、最近は入居募集をすると高齢者と外国人の内見が多くなってきたなという印象が強いです。それもそのはず、現在の日本は人口減少による少子高齢化が進んでいる事は皆さんもご存知の通りです。

国土交通省が発表している総人口推移では、25年後には現在の約1.23億人から1億人を切る予測が出ており、またこれと同時に65歳以上の割合も、25年後には現在の約28%から約40%近くまで増加していくと予測されています。

この問題に対して、政府も定年制度を65歳まで引き上げたり、外国人労働者の受け入れ拡大について検討したりと、様々な施策を進めていますよね。
そしてこの政府が進めている施策こそ、私達不動産投資家が注目すべき点なのです。

少子高齢化が加速している→高齢者が増加する→定年制度を引き上げ、高齢者が継続して働ける環境を整えている……という流れなので、賃貸市場では「高齢者の入居受け入れ」が課題となります。

また、もうひとつ紹介した外国人労働者の受け入れ拡大についても、この制度が整備されれば海外から外国人労働者が急増するはずです。そのため私達は「外国人の入居受け入れ」の体制作りが課題となります。

この様に、現在の日本の状況や政府の動きを観察し、今後の賃貸市場にどの様な影響や傾向が出てくるか?という部分を捉えていく事がとても重要なのです。

高齢者と外国人の入居受け入れ時に必要なこと

ここまでの話で、今後の賃貸市場は「高齢者と外国人の入居受け入れ」が課題になる事が分かったと思います。これについては入居募集条件に「高齢者入居可」「外国人入居可」とすれば良い訳ですが、ただ単に入居可とするだけではいけません。
高齢者や外国人の入居を受け入れるという事は、その裏に特有リスクがあるからです。

例えば高齢者を受け入れる場合の特有リスクは、孤独死
これは社会問題にもなっているのでご存知の方も多いと思いますが、高齢者の孤独死の件数は年々増加傾向にあります。そのため高齢者の入居を受け入れる場合は、この孤独死対策をしなければなりません。

この対策として定着しつつあるのが孤独死保険です。保険会社各社からいろいろな孤独死保険が出ているので、単身の高齢者に入居してもらう場合は必ず加入する事をお奨めします。

また外国人を受け入れる場合の特有リスクは、言語や文化の違いが挙げられます。
これについても24時間の通訳サポート体制がある外国人向けの保証会社が誕生していますので、この様なサポートを利用するとリスクヘッジにつながる事でしょう。

ちなみに私は高齢者や外国人の入居も積極的に受け入れています。高齢者は70代後半の方もいますし、外国人の方も語学留学生から就労のため来日している方まで、幅広く入居してもらっています。もちろん、入居してもらう際には上記で挙げた対策をしてリスクヘッジしています。

賃貸経営には「部屋を提供する」という社会的意義があります。これから変化していく日本の社会に合わせて、私達も高齢者や外国人入居者の受け入れ体制を作り、社会貢献のひとつにつながれば素晴らしい事ではないでしょうか。
不動産投資、そして賃貸経営をやられる方は、ぜひ積極的に取り組んでみて下さい。

なんとなく「勘」に頼って不動産を買おうと思っている人必見!

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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