内装リフォームで気を付けたい2つのこと

真木寿人

2018.11.18.(日)

「自己満足」だけでは、苦労します!!

真木寿人です。

すっかりと秋らしい天気になって来ました。秋には「食欲の秋」「スポーツの秋」など、自分の時間を楽しむことができる良い季節です。その中でも、「読書の秋」は外せません。

私は元々、読書が好きな人間で、小説や、ビジネス書籍を中心に読んでいます。最近読んだ中で、面白い書籍がありました。

出典:Amazon『破天荒フェニックス』

内容は、日本やアジアを中心にメガネの販売を行うチェーン店である、株式会社オンデーズの社長である田中修治氏の実話を元に書いてあります。

誰もが潰れる会社だと思っていたメガネチェーン店が、業績を回復するまでの話を、スリリングに、そして分かりやすく書いており、一気に読むことができました。

さて、著書の中で、私たち賃貸経営でも気を付けるべきことがありました。それは、「黒字倒産」です。

黒字倒産とは、損益計算書上では黒字の状態にも関わらず、資金繰りの関係で倒産してしまうことを指します。簡単に言うと、申告上は利益が出ているが、手持ち資金が足りなくなり、所有物件を売却する状態と言うことになります。

そして、賃貸経営において黒字倒産が起きる要因の1つに、「デットクロス」があります。

賃貸経営におけるデットクロスとは、借入金の返済額が、減価償却を上回るようになった状態を指します。当初は、減価償却費が大きく、キャッシュにも余裕があります。ところが、年数が経過するにつれ、減価償却できる額が減少し、資金繰りに苦慮することがあります。

では、対策ですが、購入前のシミュレーションをしっかりと行うことです。その上で、仮にデットクロスが起こるケースだとしても、購入から何年後に起こるのかを、事前に確認しておくことが、何より大事なことです。いつ起こるかが分かっていれば、事前に対策を立てることができます。そして、購入を見送る判断もできます。

賃貸経営も、長期的な視点で考える必要があります。そのためには、修繕費用や税金など多岐に渡る知識や情報が、成功の秘訣です。日々、ブラッシュアップして、成長していくことが、賃貸経営者にも求められていると思います。そのことを、改めて思い出させる書籍でした。

みなさんも、秋の夜長に、読書をしてみてはいかがでしょうか。

さて、今回は「内装リフォーム」について書いてみたいと思います。

「費用対効果」を意識する

こちらのコラムでも、以前紹介した「全空アパート再生プロジェクト」についての続きです。前回までは、外壁塗装の注意点や完成までを書きましたが、読んでいただけましたでしょうか?まだの方は、是非一度見てください。

【前回の記事はこちら】
賃貸経営で大切にするべき2つのこと

さて、ここからは内装リフォームについて、書いていきます。不動産賃貸業をやっていく上で、内装リフォームは、楽しみポイントの1つだと思います。壁紙を選んだり、床の色を決めたりと、今までボロボロだった部屋が、見違えるほどになる瞬間は、楽しいの一言だと思います。

ただ、自宅のリフォームと違い、賃貸業のリフォームであることも忘れてはいけません。つまり「費用対効果を意識する」ことが必要です。

いくらでも予算を掛ければ、見違えるような部屋が完成します。しかし、その結果、家賃が安く、リフォーム費用が回収できなければ、賃貸経営としては厳しいことになってしまいます。

「顧客ターゲット」を意識する

そして、もう一つ大切なことは「自己満足なリフォームプランになっていないか」です。どんなに予算を掛けて、自分好みの部屋が出来上がったとしても、そのエリアにマッチしていない部屋では、入居者は決まりません。

例えば、単身の女性の方が多いエリアで、色味が黒ばかりで、キッチンが狭いでは、折角予算を掛けて内装リフォームをしても、入居率にも大きな影響が出てしまいます。

そこで、大切なことは「顧客ターゲットをしっかりと意識する」ことです。エリアマーケティングの中で、顧客ターゲットを決めて、そのターゲットにマッチする内装リフォームを考えることが必要です。

今回の話をまとめると……

内装リフォームを考える上で大切にしているポイント

・「費用対効果」を意識すること
・「顧客ターゲット目線」のリフォームプランを作ること

繰返しになりますが、内装リフォームは、賃貸経営の中でも、楽しい作業の1つだと思います。ですから、楽しみながらやることを忘れずにやることが、成功の秘訣です。次回からは、実際の事例を元に、深掘りしていきたいと思います。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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