賃貸部屋の不備や故障、大家はどこまで対応すべき?

城山剣吾

2018.11.17.(土)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

部屋を賃貸していれば、室内の不備や故障は必ず起きる

不動産投資(不動産賃貸業)のキャリアが長くなればなるほど、大家業としていろいろな経験を重ねる事になります。

そんな中で日常的に経験するのが「賃貸している部屋の不備や故障」です。特に中古物件になると設備系の故障から逃れる事はできず、部屋を貸している大家が費用を負担し、修理や交換対応をしなければならない場面も少なくありません。

また、ここで重要になってくるのが「どこまで入居者が対応すべきなのか?」「どこからが大家が対応すべきなのか?」という責任範囲の線引きです。

そこで今回は、賃貸部屋の不備・故障対応をする際のポイントや注意すべき点について解説します。

こんな入居者には警戒を!

先ほど「部屋を賃貸していると、日常的に室内の不備・故障対応を経験する」と書きましたが、この様なことは頻繁にある訳ではありません。
入居者によっては故障しても放置していたり、自分で直してしまう人も結構いるからです。

但し、以下のタイプの入居者を受け入れると、その頻度は増大します。

・依存型入居者
・クレーム型入居者

まず依存型入居者ですが、これは言葉の通り大家に甘えてくる入居者の事を言います(笑)。
私が経験した依存型入居者を紹介しましょう。
その入居者は小さなお子様が3人いる母子家庭の方でしたが、室内のちょっとした使い勝手の悪さがあると、とにかく何でも言ってくる方でした。

「網戸の動きが悪い」「カーテンレールの固定ネジが少し緩んでいる」等々・・・いわゆる「ちょっとした調整で直る」というレベルの事まで要求してくるため、ピークの時には毎週対応に追われるという経験をしました。

恐らくこの様な「ちょっとした調整作業」が出来ない入居者だったのだろうと思いますが、こうなると対応の頻度が上がってしまいます。

そしてもうひとつのクレーム型入居者ですが、こちらは「家賃を払っているのだから、大家が直してよ」というタイプで、こちらも前者と同様、室内の細かい不備・故障の対応要求がとにかく多くなります。

では、この様な入居者からの頻繁な要求を、どの様に対処したら良いのでしょうか?

入居者からの室内の不備・故障要求を上手に対処するには

頻繁に修理対応を要求してくる入居者の対処としてまず考えたいのが、不動産会社に管理を委託する事です。
管理を委託することで、管理会社が窓口として一時対応はしてくれます。

しかし、ここで求められるのは管理会社の対応能力です。
入居者からの要求をそのまま受けて「◯◯が壊れたので直してほしいと言ってきているのですが、どうしますか?」という様に、窓口として全く機能しない管理会社も存在します。
この様な状態では、管理を委託していてもスマートな対処はできません。

また、管理会社がいくら優秀でも修理対応するか否かの最終判断は大家自身になる、という事は理解しておきましょう。

そこで重要になってくるのが「賃貸借契約書への記述」です。

一般的には入居中の使用による消耗品……例えば電球切れや水廻りのパッキン劣化などは、入居者側の対応責任とするケースが多いです。
逆に消耗品でないもの……例えば通常使用による設備系の故障などは、基本的には大家側の対応責任となります。

この様に、室内で発生するであろう不備や故障をなるべく具体化し、賃貸借契約書で責任範囲をしっかり記述しておく事がポイントになります。
先に挙げた様な依存型入居者、クレーム型入居者に対しても、対応要請が来た場合に「そのケースは賃貸借契約書に記述してあるとおり、入居者さんでやって頂きたい」という様な形で収めることができ、入居者からの頻繁な要請も減ってきます。
賃貸借契約書への明確な記述を心掛けて、スマートな賃貸経営を目指していきましょう。

短時間で不動産のノウハウを学びたい方必見!

最新記事・限定情報はTwitterで配信中♪

城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

  • 日本株のトレンドは海外投資家が左右している

    詳細を見る
  • 不動産投資に勇気が出ない女子へ伝えたいこと〜丸の内OLの不動産投資

    詳細を見る
  • 新興株ランキング:月後半に地合い好転、マザーズだって“やればできる”!?

    詳細を見る

こんな記事も読まれています

不動産投資不動産投資 |  生活生活 |  考え方考え方

【特別掲載】現在家賃収入が8000万を越える僕が、43歳でやっと投資に目覚めるまで~お金の教養フェスティバル2018講演~

家賃交渉成功
不動産投資不動産投資 |  住宅購入住宅購入 |  考え方考え方

家賃交渉テクニック〜あなたは家賃を払い過ぎていませんか?〜

不動産投資不動産投資 |  生活生活 |  増やし方増やし方

ベテラン不動産投資家は、こうして物件を探す

不動産投資不動産投資 |  生活生活 |  増やし方増やし方

知っておきたい「登記簿謄本」の読み方

不動産投資不動産投資 |  生活生活 |  増やし方増やし方

「ワンルームマンション規制」の現状と未来

不動産投資不動産投資

不動産投資の重要指標「ROI」を考える