再建築不可物件は本当に価値がないのか?

つん

2018.10.22.(月)

中古不動産の売買にあたって、「再建築不可」となっている物件があります。
住んでみたい場所としてはぴったりで、中古でもリノベをしたら自分達の理想の物件になりそうなんだけど……という方もいらっしゃるかもしれません。

このページでは、再建築不可物件についてお伝えいたします。

再建築不可物件とはどのようなものか

再建築不可物件とはそもそもどのようなものでしょうか?
日本においては、建物は土地があるならば自由に建てて良いというわけではなく、建物に住む人や近隣の住民の方の安全や建物という財産保護を目的とする、建設基準法という法律の規定に従う必要があります。

この建設基準法42条で、災害時の避難経路の確保や救急車や消防車などの緊急車両の通行の便利のために、ある土地に建物をたてるためには、2m以上道路(道路の幅員4m以上)に接していないとならないとされおります(接道義務と呼んでいます )。

この接道義務は都市計画区域・準都市計画区域における規定で、それ以外の地域には法律上の規定はありませんが、条例や事実上役所との調整が必要な場合があるので注意が必要です。
この建築基準法の規定は1950年に規定されたものであり、1950年以前につくられた建物について接道義務を満たしていない土地については、建物が建てられないという状態になっており、このような状態を再建築不可物件と呼んでいます。

再建築不可となっている場合に買うメリットは何なのか

このような再建築不可物件ですので、取引の価値がなさそうですが、実際に物件として売りに出ているものがあります。
再建築不可物件を買うメリットは、再建築をすることができないので、売り手も価格を下げて売らざるを得ません。

しかし、物件自体は都市計画地域内にあることから、立地の良い場所に存在することが多いのです。
ですので、立地の良い住宅を比較的安価に手に入れることができることができます。
安価に手に入れることができるならば、浮いたお金を使って古い住宅をリフォームしたり、リノベーションするなどして、自分達の思うようなものにすることができるのが最大のメリットです。
また、不動産の評価が低くなっていれば、不動産の評価額に応じて課税される固定資産税・都市計画税等も安くおさえられます。

また、現在再建築不可となっているものの、隣接している敷地を手に入れられる事が確実な場合には、2つの敷地があれば接道義務を満たす建物が建てられる場合もあります。

再建築不可物件を買うデメリットを理解しよう

このような再建築不可物件ですが、もちろんデメリットもあります。
最大のデメリットは、地震等で倒壊してしまったような場合に再建築ができないことから、住み続けることができなくなります。

また、手に入れる住宅は1950年以前に建てられたものなので、購入にあたってリフォーム・リノベーションできるかのしっかりした調査が必要です。
もし、そのまま使う場合でも、長年にわって使用されていることから、メンテナンスにも費用がかかる事は予想されます。

さらに、住宅ローンの利用ができない場合であったり、住宅ローンが有利になる制度の利用ができなくなるといった事もデメリットでしょう。

再建築不可物件で再建築する方法は絶対にないのか

再建築不可物件だと今後永久に建物を再建築することができないのでしょうか。
いくつか再建築をするための方法をご紹介します。

一つはセットバックと言われる方法で、接している道路が幅員4m未満である事から接道義務を満たしていないとされる場合には、道路から後退して建物を建てることで、4m未満の道路を建築基準法で認められる「道路」として認定させることができます。
また、隣接する土地の全部または一部を購入したり賃貸して道路に接することができるような場合には再建築もできることになります。

まとめ

このページでは再建築不可物件について、接道義務という問題があることを紹介した上で、購入するメリット・デメリット、再建築できる場合についてお伝えさせていただきました。
一概に再建築不可であるからといって、解決策がとれるのかとれないのか、どのような場所にあるのか、買う側にどのような需要があるのかにもよりますので、気になった場合には購入の相談をしてみても良いでしょう。

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つん

自身も投資をしながら、ファイナンシャルプランナー・集客コンサルとして活躍しています。

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