中古マンションの修繕積立金、どの程度必要?「マイホーム購入スクール」講師に訊く

菅沼尚宏

2018.10.17.(水)

マンションに住んでいれば毎月積み立てているはずの修繕積立金、外壁工事などの大規模修繕に備えるための資金です。竣工後10年を超えると大規模修繕が具体化するといわれますので、中古マンションではいったいいくらになるのかと不安になります。

毎月積み立てではなく、最近では購入時にまとまった額の「積立基金」を徴収するケースもありますから、目安は知っておきたいですね。

中古マンション購入を検討しています。新築マンションに比べすぐに修繕がありそうで、修繕積立金が高額になるのではと心配しています。どのくらいをみておけばいいのでしょうか?(40代男性)

修繕積立金は1部屋につきいくらが基準なのか

マネラボ編集部:中古マンションの場合、どの程度修繕積立金があれば安心といえますか?これも結構気にされる方は気にしますね。

菅沼講師 :部屋数が10でしたら、1部屋100万円です。ですから10部屋の区分マンションでしたら、10☓100万円の1,000万円とみます。

20世帯なら20×100で、2,000万円あればいいよねというイメージです。一応基準としては僕は、そんな感じでみていますね。

マネラボ編集部:なるほど、1部屋につき100万円が基準ですね。10年間の積み立てなら、1年で10万円を積み立てれば100万円は用意できますね。

ところで、それまでの住人による修繕積立金の未納がないか、などは調べれば分かりますか?

菅沼講師 :分かります分かります。そういったことは全部、管理会社から「重要事項に関わる調査報告書」を取り寄せれば全部出てくるので大丈夫です。

修繕積立金がなくていい?修繕計画の重要さとは

マネラボ編集部:修繕積立金の目安や基準がよくわかって安心しました。

菅沼講師 :別に積立金がなくてもいいんですよ。

マネラボ編集部:なくてもいい?!それは、どういうことでしょうか?修繕積立金がないと工事ができないですよね。

菅沼講師 :もうちょっと踏み込んでいうと、修繕積立金がどれだけあるかということよりも、修繕についての計画がどうなっているかの方が重要なんです。

管理会社も理事会も、最初は修繕積立金を少なくスタートしましょう、と内諾で決めていることがあるんです。それで、1回目の修繕積立金が終わったら次は上げていきましょうとなっている。

最初にそこらへんの情報を教えてもらっておけば、別に今足りなくても安心です。

「この後皆の合意のもと、上がることになっているんですよ」ってわかっているわけですから。

やっぱり最近は修繕積立金って1回やったら上げるっていうのが多いですよね。うちのマンションも最近上がりましたし。

マネラボ編集部:へええ。信頼関係ですよね。修繕は絶対に必要ですし、計画を教えてもらっておけばトラブルも防げそうです。

菅沼講師:はい、「ええ、積立金が上がるの?」と思うかもしれませんが、闇雲に上げているわけではないんです。

ちゃんと上げて、後々大変な事にならないように、計画しているわけですからね。今の時点だけでなく、この先々どう考えているかというのもみるといいですよ。

買うと決めたら自分からきいていくべき

マネラボ編集部:管理会社や理事会の計画性もみておくというのは大切なのですね。

でも、こういうことって中々向こうから教えてくれません。自分から聞いていかないと出てこなかったりしますよね。

菅沼講師 :ええ、自分から聞かないとわかりません。特に中古を買うときは、徹底的に確認しなきゃダメですね。

マネラボ編集部:そうですね。水周りとかも聞かないと教えてくれなかったりしますもんね。湯沸かし器をいつ交換したのかとか。

たとえば、屋根の防水工事は10~15年に1回、外壁の補修は10~15年に1回などといわれますけれど。

菅沼講師 :そうですね。でもこれはね、聞けばちゃんと教えてくれます。

実際に、候補になる全部の物件について聞いて回るのは大変でしょうけど、いざ「もう購入するぞ!」っていう物件に関しては、そこまで踏み込んできいたほうがいいと思います。

マネラボ編集部:そのへんは、面倒がらずに行動を起こさなくてはいけませんよね。大切なお金ですものね。
管理費と修繕積立金は必ず発生するものですが、修繕積立金のほうが実体がわかりにくいものです。
「マンション修繕積立金に関するガイドライン」というのを国土交通省も発表しています。ガイドラインと乖離しすぎていれば、管理会社に確認したほうがいいでしょう。

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菅沼尚宏

ファイナンシャルアカデミーグループ認定講師。「不動産投資スクール」で教壇にたつ。
不動産投資を始めて7年でサラリーマンを引退するという目標を持っていたが、わずか4年で目標収益を生み出し、サラリーマンを引退した。自身も宅地建物取引士の資格を取得し、不動産取引の裏側まで知り尽くす。

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