迷った時は……「現場」にこそ答えがある!

真木寿人

2018.09.26.(水)

真木寿人です。

8月25日(土)に、ファイナンシャルアカデミーにて「不動産投資スクール 満室経営ゼミ」が行われました。そして、このゼミに講師として参加させていただきました。ご参加いただいたみなさん、ありがとうございました!
→是非情報収集のツールとして、マネラボ見てくださいね!!

このゼミでは、不動産投資で必要不可欠な「満室経営」をどのように戦略を立て、組み立てていくかを実際の事例も交えて学んでいきます。そして、インプットだけでなく、アウトプットを意識したプログラムにしているため、グループワークやディスカッションなどの時間を多く設けているのも特徴の一つです。

朝から夕方までと、長い時間にはなりますが、みなさんとても真剣にご参加されていました!現状打破したいと言う気持ちが、とても強く伝わりました。

私も、何とか応えたいと思い、フルパワーでトークしました。その結果、若干話すぎたため、時間内に講義内容を説明するのに苦心しました(笑)。

さて、講義の内容は「満室経営」に関するイロハになりますが、実は、購入時にも使える考え方が多いのもまた事実です。

例えば、「満室経営」を目指す上で、ファーストステップは「所有物件の現状を理解する」ことになります。その方法の一つに、エリアマーケティングがあります。

ここで言うエリアマーケティングとは、そのエリアの近隣貸家の入居率や、どのような施設、商店などがあるかを再確認することから始めます。

まさにこの内容は、購入時に行うエリアマーケティングと全く同じです。どの世界も同じで、現在のリアルな状況がしっかりと懐に落ちているかが、成功には不可欠だと思います。

今回ご参加されたみなさんが、一日も早く満室経営を達成して、ライフスタイルの充実が叶うよう心から応援しております!

      

さて、今回は「2018年不動産投資を取り巻く環境」について書いてみたいと思います。

融資姿勢が厳しくなっている……

2018年も後半戦に入っています。みなさんの、不動産投資は順調でしょうか!?

当初想定していた通りでしたが、ここまで不動産投資を取り巻く環境が、過去にないほど変化しています。

まずは、金融機関からの融資姿勢です。今年最初のコラムにも書きましたが、昨年まで続いていた積極的な融資姿勢から比較すると、2018年は厳しい状況になっています。

また、そこに追い打ちをかけるように、シェアハウス融資に伴うスルガ銀行の問題。

他の金融機関についても、不動産投資に対する融資に慎重になっている状況です。私も、他の不動産投資家の方や、不動産業者の方などからも、実際に厳しくなっているとの話をよく聞くようになりました。例えば、以前までであれば、問題なく融資が通っていた、高属性で年収も高いサラリーマンの方でも、融資不可だったこともあったそうです。

ただ、これも以前に書きましたが、昨年までの状況が異常であったのもまた事実です。そして、全く融資が出なくなったわけでもありません。

しっかりと戦略を立てて、融資を行えば、必ず突破口を見つけられます。諦めずにトライすることが、成功の秘訣だと思います。

空き家率も増え続けている……

そして、もう一つのトピックスとして空き家の問題があります。今後日本の人口は右肩下がりになっていく一方で、毎年新たな貸家が約40万戸増えているわけです。これだけを聞いても、益々空き家が増えていきそうですよね。

更に、今後は都内でも、貸家の供給過剰に伴う、家賃の価格破壊が始まる危険性も高くなっています。現に、一部のエリアでは、実際に価格破壊が始まっています。

これから、不動産投資を始める方は、今まで以上に、どのエリアで物件を取得していくかをしっかりと考察してから始めてください。

その際には、対象エリアの「新築貸家着工数」「人口の増減」などの情報を取得し、最後は実際に現地調査で判断をしてください。

今まで以上に、エリアマーケティングの重要性が出てくると思っています。なぜなら、一度買ってしまえば、所有物件の立地を変えることはできません。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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