外壁塗装を考える上で大事な2つのこと

真木寿人

2018.07.09.(月)

折角お金かけても自己満足ではダメです!

真木寿人です。

最近の私のトレンドとしては、異業種の方たちと交流するようにしています。

特に、独立している方や将来独立しようとしている方とコミュニケーションを図っています。

私は、現在サラリーマンをしながら、不動産投資を行っています(講師もやっています(笑))。ただ、将来的には自分のやりたいことがあり、そのためには何処かでサラリーマンの時間が重荷になると考えています。その上で、独立している(しようとしている)方との交流は、やはり刺激になります。

そして話をしていく中で、「開業資金」「運営後のマネダイズやキャッシュポイント」などのお金に関する話題が多くでてきます。

開業時に必要な資金については、金融機関(日本政策金融公庫)から融資を受けることは、イメージしやすいです。

でも、運営後に、想定通りの事業収入が入らなかった場合については、事前にしっかりと考えておく必要があります。

これは、不動産投資を始める際にも、同じことが言えます。物件を購入するイメージ(現金や融資)は持っていても、実際に賃貸経営を始めた後に、シミュレーション通りの家賃収入が得られない場合はどうするか。区分所有であれば、サラリーマン収入から補填できますが、一棟マンションなどになると、場合によってはサラリーマン収入だけでは、返済できない可能性もあります。

開業時も不動産投資を始める際も、始めることや物件を買うことにフォーカスしやすいですが、その後の運営時のことも事前にシミュレーションしておくことが必要です。

そして、新しいことを始める際には、「固い収入源」がある方が、エッジの効いたことにチャレンジしやすいのではないかと、改めて考えさせられました。

その意味では、不動産投資は家賃収入という「固い収入源」になる、とても良い投資だと思います。

さて、今回は前回からの続きの「築古アパート再生の進捗状況」について書いてみたいと思います。

リフォームプランを決める前に大事なこと

前回のコラムで、築古アパート購入までの経緯を報告しました。

【前回の記事はこちら】
「最大限のスピード」で判断することが成功の秘訣!

今回からは、アパートをどのように再生していくかについてです。

前回も触れていますが、このアパートの現在の問題点は、

・全空である(家賃収入が0円)
・一度も外壁工事をしておらず、雨漏りしている
・内装リフォームが必要
・駐車場が戸数分ない(50%分)

と、問題山積みな状況です。

  

当然ですが、一刻も早く満室にして、収益を上げる必要があります。そのためには、まず外壁工事になります。

ただ、その前に、やるべき大切なことがあります。それは、「入居者のターゲットを決める」ことです。せっかくリフォームしても、そのエリアの需要とマッチしていなければ、意味がありません。ですから、事前に「エリアマーケティング」を行って、どのような入居者が自分の物件に入ってもらえるかを決めておくことが必要です。

このあたりについては、以前のコラムでも書いていますので、興味のある方はみてください!

外壁工事のイメージを固める

そして今回の入居者ターゲットは「20~30代の男性」になりました。そこを踏まえて、外壁工事のイメージを固めていきます。

実際に、現地で業者と打合せを行い、色見本を確認しながら、色を決めていきます。いろいろな色を使いたくなりますが、色を多く使えば、その分予算が掛かります。このあたりが難しいところです。

もう一つ、私が気を付けているポイントがあります。それは、「近隣の建物とのバランス」です。

例えば、自分の物件の外壁の色を目立つ色にしようと考えていた場合、実は近隣にも似たような色の建物があれば、効果は薄れてしまいます。

一方で、落ち着いた住宅街に、ド派手な色の建物ができてしまうと、景観的にどうかと言うことにも繋がる恐れがあります。

その場所や地域によっても違いがあると思いますので、バランスを考えて色を決めて欲しいと思います。

今回の話をまとめると……

外壁塗装を考える上で大事なポイント

・入居者ターゲットを意識する
・近隣の建物とのバランスを考える

なお、今回はシックな色にする予定ですので、次回以降こちらでも報告したいと思います。

「不動産投資を学びたい方必見!空室をなくす10のポイント

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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